法規資訊

法規資訊
法規名稱: 土地估價技術規範
時間: 中華民國082年05月04日

編章節條文

第一章  總則
  為提昇土地估價技術,建立土地估價技術制度化,特制訂本規範。

  土地估價師,應依本規範之規定,執行估價業務。本規範未規定者,依
  其他相關法令之規定,其他相關法令無規定者,依當地習慣。

  本規範用辭之定義如下:
  一、比較標的:指可供與勘估標的間按區域因素及個別因素之差異進行
      比較調整得出勘估價的價格之標的。
  二、價格日期:指勘估價的價格形成之日期。
  三、同一供需圈:指比較標的與勘估標的能成立替代關係,且其價格互
      為影響之最適範圍而言。
  四、近鄰地區:指與勘估標的物毗鄰之地區,而以供居住、商業、工業
      、農業活動等同質性用途所形成之地區。
  五、類似地區:指同一供需圈內,近鄰地區以外而與近鄰地區相類似之
      其他地區。
  六、情況修正:指判定交易情況,對買賣實例價格是否符合市場合理買
      賣價格所做的修正。
  七、個別因素:指勘估標的受本身條件之影響,而產生價格差異之因素
      而言。
  八、區域因素:指影響勘估標的所在地區之不動產價格因素而言。
  九、試算價格:指對勘估標的於適用比較方式或收益方式或成本方式求
      得之價格。
  十、比較價格:指依買賣實例比較法求得之試算價格稱之。
  十一、總收益:依通常之使用而能繼續且有規律地產生安全穩定之年收
      益。
  十二、總費用:為達到總收益額所必須支付之費用總額。
  十三、有效總收益:指依總收益數減去閒置與租金損失損減額加上其他
      服務性淨所得之數額。
  十四、構造耐用年數:建築改良物自建築完成之日起,因使用、自然耗
      損達到不堪使用之年數。
  十五、經濟耐用年數:指建築改良物使用年數已能達到收回其經濟價值
      之期間。
  十六、重建成本:指使用與勘估價標的相同之建材標準、設計、配置及
      施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。
  十七、重置成本:指與勘估價的相同效用之建築改良物,以現代建材及
      標準設計與配置,於價格日期建築所需之成本。

  土地估價師應經常集交易、成本、收益資料。
  前項之資料包括:人口、居民習性、產業結構、交通、公共與公用設施
  、運輸、所得水準、房地供需、金融市場、環境災變、土地規劃、管制
  與使用現況、房地產經營利潤、未來發展趨勢及其他。

  土地估價師搜集資料時,應向當事人、四鄰、房地產仲介業、土地登記
  專業代理人或有關機關團體查詢或求證下列事項。
  一、資料之可靠性。
  二、資料形成之背景及過程。
  三、資料成立之時間及相關約定條件。
  四、當事人雙方對於標的認識程度及需求之強弱。
  五、標的現況及其周圍環境。

  土地估價師應力求客觀,運用邏輯推論方法或經驗法則,以進行調查、
  勘察、比較、分析、修正等估價工作。

  土地估價師採用之百分率或差額,應根據調查所得之實例及有關資料,
  就影響價格之各項因素,分別按優劣差異程度,劃分等級,並統計分析
  後編製之。
  費用率、利潤率應根據調查所得之實例及有關資料,按其規模大小、工
  期長短、風險大小、物價變動情形,統計分析後編製之。
  前二項資料年期及編製,得由土地估價主管機關或土地估價師公會參照
  土地估價師及其相關同業公會提供之資料定期編製公布之;上開資料未
  公布前或無書面記載確實可憑者,由土地估價師視實際情況推定之。

  土地估價以查估價格日期之正常價格為原則,但合於第十條規定者,查
  估其限定價格;合於第十一條規定者,查估其特定價格。

  前條所稱正常價格,係指具有市場性之不動產,在合理之市場上可能形
  成之價格而言。

  第八條所稱限定價格,係指基於左列條件下所成立之價格。
  一、土地租賃權與租賃地合併為目的之買賣。
  二、士合併或分割為目的之買賣。
  三、限定與勘估價的法定容許使用不同之條件下所估定之價格。
  四、其他。

  第八條所稱特定價格,係指無市場性勘估標的之估價。

  土地估價資料及估價報告書應保存十五年。