法規資訊

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法規名稱: 不動產經紀業廣告處理原則
訂定時間: 中華民國102年6月13日

所有條文

一、為利直轄市、縣(市)主管機關(以下簡稱主管機關)處理不動產經
    紀業(以下簡稱經紀業)受託居間或代理銷售(租賃)不動產廣告案
    件,以保護消費者權益,促進不動產交易安全,特訂定本原則。

二、本處理原則所稱廣告,指經紀業利用電視、廣播、影片、幻燈片、報
    紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、廣告圖冊、模型、樣品屋、布
    條、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音、網際網路或其他方法,
    使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。

三、廣告不實查核之分工原則如下:
  (一)經紀業所為不實廣告案件,由主管機關依不動產經紀業管理條例
        (以下簡稱管理條例)處理;非屬管理條例規範之範疇者,由公
        平交易委員會(以下簡稱公平會)依公平交易法(以下簡稱公平
        法)處理。
  (二)經紀業所為之廣告內容,涉及事業服務品質、企業形象、行銷策
        略等虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵,或其他足以嚴重影響市
        場交易秩序及公共利益之情形者,由公平會依公平法處理。
  (三)經紀業係加盟經營,而未於廣告、市招及名片等明顯處,標明加
        盟店或加盟經營字樣者,由主管機關依管理條例處理。
  (四)建商委託經紀業者從事銷售行為之不實廣告案件,依其個案具體
        情形,如建商與經紀業者俱為廣告主時,由公平會依公平法處理
        。
  (五)其他經紀業所為不實廣告案件,如無法依前四款原則劃分業務管
        轄時,由內政部與公平會協調處理。

四、廣告應與委託契約書內容及事實相符。
    委託契約內容與事實不符者,經紀業應依事實修正廣告內容。

五、經紀業名稱及經營型態等事項,應依下列規定於廣告載明:
  (一)廣告應註明經紀業名稱:
        1.直營店或獨立品牌店:廣告及銷售內容應註明之「經紀業名稱
          」,得為經紀業辦理公司或商業登記之名稱,或肆應廣告製作
          簡明扼要及經紀業實務需要,得適度簡化為足以使消費者辨識
          該廣告責任之經紀業名稱,並註明經紀業組織型態為「公司」
          或「商號」(例如:「○○不動產仲介經紀股份有限公司」簡
          稱為「○○不動產(股)公司」或「○○房屋仲介企業社」簡
          稱為「○○房屋企業社」)。
        2.加盟店或加盟經營:除依直營店方式註明經紀業名稱外,應另
          標明加盟店或加盟經營字樣,不得逕以加盟店名稱替代管理條
          例第二十一條第二項規定之經紀業名稱。
  (二)經紀業係加盟經營者,應於廣告、市招及名片等明顯處,標明加
        盟店或加盟經營字樣;經紀業或其加盟經營者之名稱或其簡稱,
        不得使人誤認其與政府機關、公益團體有關,或妨害公共秩序與
        善良風俗。
  (三)廣告稿應由經紀業指派經紀人簽章。

六、廣告有下列表示或表徵之一者,得認定為不實廣告:
  (一)建築物坐落地點:
        廣告上標示建築物坐落地點與實際不符。
  (二)不動產面積:
        1.廣告上標示建築物或土地總面積與所有權狀登記之面積不符。
        2.廣告使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷
          售面積」等名詞。但未辦保存登記部分,其面積依建造執照、
          使用執照或稅籍資料所載者,不在此限。
        3.廣告上標示建築物或土地總面積與所有權狀登記之面積相符,
          而有下列情形之一者:
         (1)廣告中使用「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」
            、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」等法定用語作
            為建築物面積之表示,而其面積表示之數量與法定用語所應
            有或登記之面積不符。
         (2)廣告表示建築物共同使用設施比率與完工建築物不符。
  (三)廣告之外觀、設計、格局配置與事實不符,或有下列情形之一者
        :
        1.建築物之外觀、設計、格局配置與廣告相符,而與施工平面圖
          或竣工平面圖不符,且未於廣告註明差異。
        2.設施或服務不屬於給付或附隨給付之內容,而有被誤為屬於給
          付之虞。
  (四)廣告圖說:
        1.廣告圖與說明文字不符。
        2.不動產案件無法以明確之圖片表示,而以文字說明或以示意圖
          表示者,其文字說明或示意圖與事實不符。
        3.廣告照片、圖示內容對不動產法定用途、權利範圍之表示或表
          徵與事實不符。
  (五)廣告對不動產建材之表示或表徵與事實不符。
  (六)公有公共設施或交通道路:
        1.廣告對公有公共設施(如學校、公園、運動場、政府機關等)
          之表示與廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符。
        2.建築物之銷售廣告以未完成之公有公共設施或交通道路為表示
          或表徵,使人誤認已完成。但已註明完工時程及相關注意事項
          者,不在此限。
  (七)交通狀況、時間或空間距離:
        1.廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示與事實不符。
        2.廣告對交通狀況、時間或空間距離,以文字搭配圖示方式說明
          ,未敘及驗證數據,或該數據以非通常得使用之道路狀況為計
          算標準。
  (八)廣告對不動產之外在環境、視野或景觀之表示與事實不符。
  (九)廣告上標示之優惠或貸款額度與事實不符。
  (十)停車位廣告:
        廣告與施(竣)工圖不符,經建築管理機關認定為違法。如建商
        嗣後實際交付之停車位與廣告相符,亦同。
  (十一)建造執照:
          1.建造執照尚未核發,引人誤認已取得建照。
          2.廣告表示建築物之用途與建造執照或使用執照所載不符。
  (十二)預售屋廣告:
          以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。預售屋廣告主使用
          廣告時,已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符者
          ,得認其廣告不實。所稱之客觀狀況,指廣告主提供日後給付
          之能力、法令之規定、建材之供給等。
  (十三)其他涉及不實廣告內容。

七、不動產廣告不實之認定,除依第六點規定外,其廣告有下列情形之一
    者,亦屬不實之表示或表徵:
  (一)廣告所標示之成交紀錄與實際不符。
  (二)廣告所標示之分店數量與實際不符。
  (三)廣告上使用「買方」或「買方數量」等非法定名詞作為服務數量
        之表示或表徵,未於廣告明顯處標示該數量之統計期間及統計區
        域。

八、依第四點、第六點、第七點規定判斷廣告是否與事實相符,應考量下
    列因素:
  (一)表示或表徵與實際狀況之差異程度。
  (二)表示或表徵之內容,是否足以影響具有普通知識經驗之相關交易
        相對人為合理判斷並作成交易決定。

九、主管機關查核程序如下:
  (一)主管機關為執行查核經紀業受託居間或代理銷售(租賃)不動產
        之廣告案件,得組成聯合查核小組,成員包括地政及相關單位人
        員,並得洽請消費者保護官或所在地不動產仲介(代銷)經紀商
        業同業公會協助。
  (二)主管機關對於轄內經紀業者受託居間或代理銷售(租賃)不動產
        之廣告案件,應不定期實施查核。但有下列情形之一者,得優先
        查處:
        1.經檢舉或相關機關(構)、團體通報並檢具具體事證而有違反
          管理條例第二十一條第一項或第二項規定之虞。
        2.知悉已發生不動產消費爭議而有實施查核之必要。
  (三)主管機關應依第四點至第七點規定,查核經紀業廣告之內容。
  (四)主管機關受理檢舉案件,應依下列方式處理:
        1.對於檢舉人姓名、住址、聯絡電話等身分資料應予保密。檢舉
          案件有具體事證並有違法之虞者,得依第二款優先查處。
        2.檢舉案件有下列情形之一者,得依分層負責權限規定,不予處
          理。但仍應予以錄案以利查考:
         (1)無具體檢舉內容、未具檢舉人姓名或住址。
         (2)同一事由,經予適當處理,並已明確答復後,仍一再檢舉。
         (3)經查證所留檢舉人姓名、住址、聯絡電話或電子郵件位址屬
            偽冒、匿名虛報或不實。
         (4)非主管檢舉內容之機關,接獲檢舉人以同一事由分向各機關
            陳情者。
  (五)查核人員於執行經紀業廣告查核時,應佩帶機關服務證,備妥主
        管機關查核相關文件及照相機、攝影機或錄音機等設備,並作成
        紀錄。
  (六)查核人員於執行經紀業廣告查核時,應主動對業者出示足以證明
        身分之機關服務證,並說明檢查目的,現場處理態度應保持良好
        ,避免發生衝突。
  (七)主管機關及查核人員對於執行查核期程,原則應予保密。
  (八)經紀業拒絕主管機關查核時,依管理條例第二十九條第一項第一
        款規定,限期改正而未改正者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以
        下罰鍰。
  (九)查核人員應秉持公正執行查核業務,不得有下列情形:
        1.接受不當餽贈或招待。
        2.以查核之名,妨礙業者正當合法業務之進行。
        3.以查核之名,蒐集與查核無關之資料或資訊,或為其他不當之
          要求。
        4.洩漏查核後所獲應保密之事項,包括足以影響業者公平競爭之
          資料或資訊。
        5.其他足以影響公正執行職權之情事。
  (十)查核人員查核後應依下列方式辦理:
        1.查核完畢後,應由查核小組當場作成查核紀錄文件一式二份,
          由經紀業者或其營業處所之負責人或現場工作人員及查核小組
          人員簽章後,一份當場交付經紀業者或其營業處所負責人或現
          場工作人員收執,一份由查核小組收執。但經紀業者或其營業
          處所之負責人或現場工作人員拒絕簽收者,不予交付該紀錄文
          件,並由查核小組攜回依法送達。
        2.對於違規之經紀業者,依管理條例第二十九條第一項第三款或
          第二項規定,處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期
          改正而未改正者,應連續處罰。
        3.對於違規之經紀人員,依管理條例第三十一條第一項第一款及
          第二項規定,予以申誡處分,其申誡處分三次者,應另予六個
          月以上三年以下之停止執行業務處分;受停止執行業務處分累
          計達五年以上者,廢止其經紀人員證書或證明。
        4.違規經紀業者與執行查核業務所在地非屬同一行政區域,或銷
          售現場已拆除,由執行查核業務所在地之主管機關將查核結果
          ,移請該經紀業者所在地之主管機關依前二目規定查處。
        5.不屬於管理條例規範之違規行為,依第三點分工原則,移請公
          平會依公平法處理。

十、本處理原則,僅係例示若干不動產廣告常見之可能牴觸公平法或管理
    條例之行為態樣。至於個案之處理,仍須就實務上具體事實個別認定
    之。