法規資訊

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法規名稱: 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
時間: 中華民國109年12月25日
立法沿革: 中華民國109年12月25日內政部台內地字第1090147669號公告修正發布第1 點(壹之四、五、十、十一),自110年1月1日生效
法規體系: / 行政 / 消費者保護

歷史沿革

1. 中華民國 90年9月3日內政部臺(九十)內中地字第9083626號公告(自公告6 個月後生效)行政院消費者保護委員會第 80次委員會議通過
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2. 中華民國98年 8月10日內政部內授中辦地字第0980725131號公告修正發布 第 1點;並自98年11月16日生效
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3. 中華民國98年10月30日內政部內授中辦地字第0980725788號令修正發布全 文2點;自99年5月1日生效
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4. 中華民國99年8月16日內政部內授中辦地字第0990725159號令修正發布第1 點;自100年5月1日生效
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5. 中華民國100年3月24日內政部內授中辦地字第1000723995號令修正發布全 文2點,自100年5月1日生效
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6. 中華民國103年4月28日內政部內授中辦地字第1036650687號公告修正發布 第1點(壹之三、四、七),自104年1月1日生效
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7. 中華民國108年5月2日內政部台內地字第1080262183號公告修正發布第1點 (壹之四、五、七之一、十一、十三、十七、十九、二十四)、第 2點( 貳之七),自108年11月1日生效(中華民國108年10月31日內政部台內地字 第1080265928號公告(壹之十一、十九)修正自109年5月1日生效) (中華 民國109年4月30日內政部台內地字第1090262271號公告 108年10月21日台 內地字第1080265928號公告修正之(壹之十一、十九)生效日期修正自11 0年1月1日生效)
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8. 中華民國109年12月25日內政部台內地字第1090147669號公告修正發布第1 點(壹之四、五、十、十一),自110年1月1日生效

法規異動

修正

壹、應記載事項
一、契約審閱權
    本契約於中華民國_年_月_日經買方攜回審閱_日(契約審閱期間
    至少五日)
    買方簽章:
    賣方簽章:
二、賣方對廣告之義務賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳
    品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為
    契約之一部分。
三、房地標示及停車位規格
  (一)土地坐落:
        __縣(市)__鄉(鎮、市、區)__段__小段__地號等__筆土地,
        面積共計__平方公尺(__坪),使用分區為都市計畫內__區(或
        非都市土地使用編定為__區__用地)。
  (二)房屋坐落:
        同前述基地內「__」編號第__棟第__樓第__戶(共計__戶),為
        主管建築機關核准__年__月__日第__號建造執照(建造執照暨核
        准之該戶房屋平面圖影本如附件)。
  (三)停車位性質、位置、型式、編號、規格:
        1.買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵
          增設停車空間為□地上□地面□地下第__層□平面式□機械式
          □其他__,依建造執照圖說編號第__號之停車空間計__位,該
          停車位□有□無獨立權狀,編號第__號車位__個,其車位規格
          為長__公尺,寬__公尺,高__公尺。另含車道及其他必要空間
          ,面積共計__平方公尺(__坪),如停車空間位於共有部分且
          無獨立權狀者,其面積應按車位(格)數量、型式種類、車位
          大小、位置、使用性質或其他與停車空間有關之因素,依第二
          目之比例計算之(計算方式如附表所示)。(建造執照核准之
          該層停車空間平面圖影本如附件)。
        2.前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者,應列明停車空
          間面積占共有部分總面積之比例。
        3.買方購買之停車位屬自行增設或獎勵增設停車位者,雙方如有
          另訂該種停車位買賣契約書,其有關事宜悉依該契約約定為之
          。
四、房地出售面積及認定標準
  (一)土地面積:
        買方購買「_」_戶,其土地持分面積_平方公尺(_坪),應
        有權利範圍為_,計算方式係以專有部分面積_平方公尺(_坪
        )占區分所有全部專有部分總面積_平方公尺(_坪)比例計算
        (註:或以其他明確之計算方式列明),如因土地分割、合併或
        地籍圖重測,則依新地號、新面積辦理所有權登記。
  (二)房屋面積:
        本房屋面積共計_平方公尺(_坪),包含:
        1.專有部分,面積計_平方公尺(_坪)。
         (1)主建物面積計__平方公尺(_坪)。
         (2)附屬建物面積計_平方公尺(_坪)。包括:
            □陽臺__平方公尺(__坪)。
            □中華民國一百零七年一月一日前已申請建造執照者,其屋
              簷__平方公尺(__坪)及雨遮__平方公尺(__坪)。
        2.共有部分,面積計_平方公尺(_坪)。
        3.主建物面積占本房屋得登記總面積之比例_%。
  (三)前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時,買賣雙方應依第
        六點規定互為找補。
五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算
  (一)本房屋共有部分項目包含□不具獨立權狀之停車空間、□門廳、
        □走道、□樓梯間、□電梯間、□電梯機房、□電氣室、□機械
        室、□管理室、□受電室、□幫浦室、□配電室、□水箱、□蓄
        水池、□儲藏室、□防空避難室(未兼作停車使用)、□屋頂突
        出物、□健身房、□交誼室、□管理維護使用空間及其他依法令
        應列入共有部分之項目(__)。
  (二)本「__」共有部分總面積計__平方公尺(__坪);專有部分總面
        積計__平方公尺(__坪)。前款共有部分之權利範圍係依買受專
        有部分面積與專有部分總面積之比例而為計算(註:或以其他明
        確之計算方式列明),其面積係以本「__」共有部分總面積乘以
        該權利範圍而為計算。
六、房地面積誤差及其價款找補
  (一)房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準,部分原可依法登記之
        面積,倘因簽約後法令改變,致無法辦理建物所有權第一次登記
        時,其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算
        。
  (二)依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差
        ,其不足部分賣方均應全部找補;其超過部分,買方只找補百分
        之二為限(至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之
        找補,分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款,除以各
        該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積),無息於交屋時結
        算。
  (三)前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分
        之三者,買方得解除契約。
七、契約總價
    本契約總價款合計新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整。
  (一)土地價款:新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整。
  (二)房屋價款:新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整。
        1.專有部分:新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整。
         (1)主建物部分:新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整。
         (2)附屬建物陽臺部分:新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整(除
            陽臺外,其餘項目不得計入買賣價格)。
        2.共有部分:新臺幣_仟_佰_拾_萬_仟元整。
  (三)車位價款:新臺幣_佰_拾_萬_仟元整。
七之一、履約擔保機制
        本預售屋應辦理履約擔保,履約擔保依下列方式擇一處理:
        □不動產開發信託
          由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經
          政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專
          款專用。又簽定本契約時,賣方應提供上開信託之證明文件或
          影本予買方。
        □價金返還之保證
          本預售屋由_(金融機構)負責承作價金返還保證。
          價金返還之保證費用由賣方負擔。
          賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。
        □價金信託
          本預售屋將價金交付信託,由_(金融機構)負責承作,設立
          專款專用帳戶,並由受託機構於信託存續期間,按信託契約約
          定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
          前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方,受
          託人係受託為賣方而非為買方管理信託財產。但賣方未依約定
          完工或交屋者,受益權歸屬於買方。
          賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。
        □同業連帶擔保
          本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公
          司)等相互連帶擔保,賣方未依約定完工或交屋者,買方可持
          本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任
          何異議,亦不得要求任何費用或補償。
          前項同業同級分級之基準,由內政部定之。
          賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
        □公會辦理連帶保證協定
          本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理
          之連帶保證協定,賣方未依約定完工或交屋者,買方可持本契
          約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入
          本協定之○○公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補
          償。
          賣方應提供加入前項連帶保證協定之書面影本予買方。
八、付款條件
    付款,除簽約款及開工款外,應依已完成之工程進度所定付款明細表
    之規定於工程完工後繳款,其每次付款間隔日數應在二十日以上。
    如賣方未依工程進度定付款條件者,買方得於工程全部完工時一次支
    付之。
九、逾期付款之處理方式
    買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時,買方應加
    付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息,於補繳期款時
    一併繳付賣方。
    如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息,經賣
    方以存證信函或其他書面催繳,經送達七日內仍未繳者,雙方同意依
    違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者,不在此限。
十、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬
  (一)地下層停車位
        本契約地下層共_層,總面積_平方公尺(_坪),扣除第五點
        所列地下層不具獨立權狀之停車空間以外之共有部分及依法令得
        為區分所有之標的者,其餘面積_平方公尺(_坪),由賣方依
        法令以停車位應有部分(持分)設定專用使用權予本預售屋承購
        戶。
  (二)法定空地
        本建物法定空地之所有權應登記為全體區分所有權人共有,並為
        區分所有權人共用。但部分區分所有權人不需使用該共有部分者
        ,得予除外。
  (三)屋頂平臺及突出物
        共有部分之屋頂突出物及屋頂避難平台,不得為約定專用部分,
        除法令另有規定外,不得作為其他使用。
  (四)法定空地、露臺、非屬避難之屋頂平臺,如有約定專用部分,應
        於規約草約訂定之。
十一、建材設備及其廠牌、規格
  (一)施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備
        表施工,除經買方同意,不得以同級品之名義變更建材設備或以
        附件所列舉品牌以外之產品替代,但賣方能證明有不可歸責於賣
        方之事由,致無法供應原建材設備,且所更換之建材設備之價值
        、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者,不在此限
        。
  (二)賣方建造本預售屋不得使用有損建築結構安全或有害人體安全健
        康之輻射鋼筋、石棉、電弧爐煉鋼爐碴(石)、未經處理之海砂
        等材料或其他類似物。
  (三)前款材料之檢測,應符合檢測時中華民國國家標準或主管機關所
        定之檢測規範,如有造成買方生命、身體、健康及財產之損害者
        ,仍應依法負責。
  (四)賣方如有違反前三款之情形,雙方同意依違約之處罰規定處理。
十二、開工及取得使用執照期限
    (一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__
          年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要
          設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間
          :
          1.因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工
            期間。
          2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影
            響期間。
    (二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按
          已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三
          個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依
          違約之處罰規定處理。
十三、驗收
      賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並
      接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接
      通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收
      手續。
      雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗
      收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地
      總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支
      付。
      第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設
      計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負
      擔;達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,除契約另有約定,並
      於相關銷售文件上特別標明不予配設外,其管線費及相關費用依下
      列方式處理:
    (一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管,由賣方負擔。
    (二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管,由買
          賣雙方議定之;未議定者,由賣方負擔。
十四、房地所有權移轉登記期限
    (一)土地所有權移轉登記
          土地所有權之移轉,除另有約定,依其約定者外,應於使用執
          照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其
          土地增值稅之負擔方式,依有關稅費負擔之約定辦理。
    (二)房屋所有權移轉登記
          房屋所有權之移轉,應於使用執照核發後四個月內備妥文件申
          辦有關稅費及權利移轉登記。
    (三)賣方違反前二款之規定,致各項稅費增加或罰鍰(滯納金)時
          ,賣方應全數負擔;如損及買方權益時,賣方應負損害賠償之
          責。
    (四)賣方應於買方履行下列義務時,辦理房地所有權移轉登記:
          1.依契約約定之付款辦法,除約定之交屋保留款外,應繳清房
            地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。
          2.提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件,辦理各項貸款手
            續,繳清各項稅費,預立各項取款或委託撥付文件,並應開
            立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓,及記載擔保之
            債權金額及範圍之本票予賣方。
          3.本款第一目、第二目之費用如以票據支付,應在登記以前全
            部兌現。
    (五)第一款、第二款之辦理事項,由賣方指定之地政士辦理之,倘
          為配合各項手續需要,需由買方加蓋印章,出具證件或繳納各
          項稅費時,買方應於接獲賣方或承辦地政士通知日起七日內提
          供,如有逾期,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計
          算遲延利息予賣方,另如因買方之延誤或不協辦,致各項稅費
          增加或罰鍰(滯納金)時,買方應全數負擔;如損及賣方權益
          時,買方應負損害賠償之責。
十五、通知交屋期限
    (一)賣方應於領得使用執照六個月內,通知買方進行交屋。於交屋
          時雙方應履行下列各目義務:
          1.賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。
          2.賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜,應於交屋前完成修
            繕。
          3.買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交
            屋手續。
          4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋,每逾
            一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方
            。
    (二)賣方應於買方辦妥交屋手續後,將土地及建物所有權狀、房屋
          保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照(若數
          戶同一張使用執照,則日後移交管理委員會)或使用執照影本
          及賣方代繳稅費之收據交付買方,並發給遷入證明書,俾憑換
          取鎖匙,本契約則無需返還。
    (三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續,賣方不
          負保管責任。但可歸責於賣方時,不在此限。
    (四)買方同意於通知之交屋日起三十日後,不論已否遷入,即應負
          本戶水電費、瓦斯基本費,另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方
          負擔。
十六、共有部分之點交
    (一)賣方應擔任本預售屋共有部分管理人,並於成立管理委員會或
          推選管理負責人後移交之。雙方同意自交屋日起,由買方按月
          繳付共有部分管理費。
    (二)賣方於完成管理委員會或推選管理負責人後七日內,應會同管
          理委員會或推選管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設
          施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,將共用部分
          、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及
          廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防
          及管線圖說等資料,移交之。上開檢測責任由賣方負責,檢測
          方式,由賣方及管理委員會或管理負責人,雙方協議為之,賣
          方並通知政府主管機關派員會同見證雙方已否移交。
十七、保固期限及範圍
    (一)本契約房屋自買方完成交屋日起,或如有可歸責於買方之原因
          時自賣方通知交屋日起,除賣方能證明可歸責於買方或不可抗
          力因素外,結構部分(如:基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、
          屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分……等)負責
          保固十五年,固定建材及設備部分(如:門窗、粉刷、地磚…
          …等)負責保固一年,賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀
          錄卡予買方作為憑證。
    (二)前款期限經過後,買方仍得依民法及其他法律主張權利。
十八、貸款約定
    (一)第七點契約總價內之部分價款新臺幣_元整,由買方與賣方洽
          定之金融機構之貸款給付,由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手
          續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時,買方有
          權變更貸款之金融機構,自行辦理貸款,除享有政府所舉辦之
          優惠貸款利率外,買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦
          妥對保手續,並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方
          。
    (二)前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額,其差額依
          下列各目處理:
          1.不可歸責於雙方時之處理方式如下:
           (1)差額在預定貸款金額百分之三十以內者,賣方同意以原承
              諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
           (2)差額超過原預定貸款金額百分之三十者,賣方同意依原承
              諾貸款之利率計算利息,縮短償還期限為__年(期間不得
              少於七年),由買方按月分期攤還。
           (3)差額超過原預定貸款金額百分之三十者,買賣雙方得選擇
              前述方式辦理或解除契約。
          2.可歸責於賣方時,差額部分,賣方應依原承諾貸款相同年限
            及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分,買方
            有權解除契約。
          3.可歸責於買方時,買方應於接獲通知之日起__天(不得少於
            三十天)內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額。
    (三)有關金融機構核撥貸款後之利息,由買方負擔。但於賣方通知
          之交屋日前之利息應由賣方返還買方。
十九、貸款撥付
      本契約有前點貸款約定者,於產權移轉登記完竣並由金融機構設定
      抵押權後,除有違反第十一點第二款、第三款或其他縱經修繕仍無
      法達到應有使用功能之重大瑕疵外,買方不得通知金融機構終止撥
      付前點貸款予賣方。
二十、房地轉讓條件
    (一)買方繳清已屆滿之各期應繳款項者,於本契約房地所有權移轉
          登記完成前,如欲將本契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求
          賣方同意,賣方非有正當理由不得拒絕。
    (二)前款之轉讓,除配偶、直系血親間之轉讓免手續費外,賣方得
          向買方收取本契約房地總價款千分之___(最高以千分之一
          為限)之手續費。
二十一、地價稅、房屋稅之分擔比例
      (一)地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準,該日期前由賣方負
            擔,該日期後由買方負擔,其稅期已開始而尚未開徵者,則
            依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額,按持分
            比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額,由買方應給付
            賣方之買賣尾款中扣除,俟地價稅開徵時由買方自行繳納。
      (二)房屋稅以賣方通知書所載之交屋日為準,該日期前由賣方負
            擔,該日期後由買方負擔,並依法定稅率及年度月份比例分
            算稅額。
二十二、稅費負擔之約定
      (一)土地增值稅應於使用執照核發後申報,並以使用執照核發日
            之當年度公告現值計算增值稅,其逾三十日申報者,以提出
            申報日當期之公告現值計算增值稅,由賣方負擔,但買方未
            依第十四點規定備妥申辦文件,其增加之增值稅,由買方負
            擔。
      (二)所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保
            險費及各項附加稅捐由買方負擔。但起造人為賣方時,建物
            所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。
      (三)公證費由買賣雙方各負擔二分之一。但另有約定者從其約定
            。
      (四)應由買方繳交之稅費,買方於辦理所有權移轉登記時,應將
            此等費用全額預繳,並於交屋時結清,多退少補。
二十三、賣方之瑕疵擔保責任
      (一)賣方保證產權清楚,絕無一物數賣、無權占有他人土地、承
            攬人依民法第五百十三條行使法定抵押權或設定他項權利等
            情事之一;如有上述情形,賣方應於本預售屋交屋日或其他
            約定之期日_前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者
            ,從其約定。
      (二)有關本契約標的物之瑕疵擔保責任,悉依民法及其他有關法
            令規定辦理。
二十四、違約之處罰
      (一)賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用
            執照期限」之規定者,買方得解除本契約。
      (二)賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者,即為賣方違約
            ,買方得依法解除契約。
      (三)買方依第一款或第二款解除契約時,賣方除應將買方已繳之
            房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時
            賠償房地總價款百分之_(不得低於百分之十五)之違約金
            。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。
      (四)買方違反有關「付款條件及方式」之規定者,賣方得沒收依
            房地總價款百分之_(最高不得超過百分之十五)計算之金
            額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,
            買賣雙方並得解除本契約。
      (五)買賣雙方當事人除依前二款之請求外,不得另行請求其他損
            害賠償。
二十五、當事人及其基本資料
        本契約應記載當事人及其基本資料:
      (一)買方之姓名、國民身分證統一編號、戶籍地址、通訊地址、
            連絡電話。
      (二)賣方之名稱、法定代理人、公司統一編號、公司地址、公司
            電話。
二十六、契約及其相關附件效力本契約自簽約日起生效,賣方應將契約正
        本交付予買方。
        本契約之相關附件視為本契約之一部分。