壹、作業依據：
所得稅法第十四條第一項第五類、第八十三條及同法施行細則第十六
條、第八十七條、第八十八條規定。
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貳、作業目的：
藉調查非自住房屋之使用及租賃情形時，核算或調整租賃收入，促使
房屋所有人誠實申報租賃收入，並引導營利事業及執行業務者等扣繳
單位確實辦理租金扣繳，以防杜逃漏，維護租稅公平。
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參、作業單位：
資訊科、審查二科、各分局、稽徵所。
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肆、作業期間：
資訊科參考財政部財稅資料中心（以下簡稱財稅中心）規定之送檔期
限，訂定綜合所得稅非自住房屋租賃查核建檔日程，各作業單位應於
移送回報建檔資料前查核完竣。
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伍、作業說明：
財稅中心產出個人擁有本局轄內非自住房屋使用及租賃情形選查房屋
（逕核及選查）媒體檔、租賃所得媒體檔及使用人媒體檔，交由本局
資訊科轉製選查房屋檔、租賃所得檔及使用人檔，並運用公證資料、
房屋面積、標準租金及租金標準折減條件等檔，轉匯選查回報檔，並
列印「非自住房屋使用及租賃情形核定表」供分局、稽徵所查核使用
，並將核定結果回報資訊科轉交財稅中心供綜合所得稅交查核定之用
。
一、資料來源（以房屋資料及租賃所得資料偶合，查核案件產製流程圖詳
附錄一）：
（一）電腦產表來源：財稅中心運用處理年度十二月底當時房屋財產檔
資料及當年度契稅之所有房屋異動資料、營利事業暨扣繳單位統
一編號檔、公證資料檔、扣免繳資料檔並帶往年回報、綜所稅個
人稅籍、戶政配偶及戶政兩人特定關係程式等資料，資訊科列印
「非自住房屋使用及租賃情形核定表」（核定表各欄項代號說明
詳附錄二）。
（二）其他資料來源：後到受通報之公證（認證）租賃及典押資料、扣
繳檢查建立之租賃資料、租地建屋資料、檢舉資料及函准終止租
賃關係文件與其他蒐集之租賃資料等。
二、查核案件依下列條件進行選案：
（一）列入「逕核案件」之條件：
1.除往年回報（指逕核案件核定表）房屋實況「建議免查別」為
滅失、法人、自行設籍居住外，掌握租賃所得資料（公證、扣
繳、營業資料）且房屋持分現值達本局所訂之標準者（詳註 1
、註2）。
註1.掌握租賃所得資料，指租賃所得之房屋稅籍編號及所得人
身分證統一編號與房屋資料之房屋稅籍編號及房屋所有人
身分證統一編號等欄項資料完全相同或僅房屋稅籍編號相
同案件或僅身分證統一編號相同案件。
註2.本局自訂之標準為
逕核案件：房屋持分現值達十萬元者。
選查案件：房屋持分現值達三十萬元者。
2.僅有營業資料之租賃所得，其組織別非為「６」獨資或為「６
」獨資而其負責人與房屋所有人或配偶及直系親屬不相同者。
（二）列入「電腦逕核案件」之條件：
凡認定之扣繳給付總額大於或等於公證租金及標準租金，於新平
台系統下，係由電腦將選查別自逕核案件改為「電腦逕核案件」
，由電腦自行編訂資料存放位置，並以扣繳給付總額視同核定數
，連同選查別、資料存放位置及資料狀態一併回寫選查回報檔。
此類電腦逕核案件另外裝冊，免送財稅中心掃瞄，惟仍應列印複
核。
（三）列入「選查案件」之條件：
1.往年回報（指選查案件核定表）核有租金（屬Ｒ案件）且房屋
持分現值達本局自訂之標準者。
2.往年回報優先列查別為 營業、 套房、非親屬借用且房屋持
分現值達本局自訂之標準者。
3.非純住家且房屋持分現值達本局自訂之標準者。
4.一戶純住家超過二棟且房屋持分現值達本局自訂之標準者（詳
註3、註 4）。
註3.『純住家』為
房屋財產資料註記為純住家者。
房屋評定現值中營業評定現值為零，且住家用評定現值大
於非住營評定現值者。
註4.『一戶純住家』之統計，係以查核年度前一年度綜合所得
稅結算申報戶內之納稅義務人本人、配偶及直系卑親屬為
單位計算純住家棟數；如查核年度前一年度並未辦理綜合
所得稅結算申報，則以個人為一戶計算純住家棟數。
（四）列入「免查案件」之條件：
1.掌握所得資料而往年回報房屋實況「建議免查別」為滅失、法
人、自行設籍居住者。
2.未掌握所得資料之選查房屋檔而往年回報房屋實況「建議免查
別」為滅失、法人、自行設籍居住、獨資自用，或房屋實況「
優先列查別」註記為 空屋者。
3.選查房屋檔之一戶純住家棟數不超過二棟者。
4.房屋所有人之持分現值低於本局自行訂定之免查標準者。
5.租賃所得資料僅有一筆營業租賃所得，並無扣繳或公證資料，
且該營利事業組織別為獨資，其負責人為房屋所有人或配偶或
直系親屬者。
6.房屋新所有人當年度持有期間未滿六個月者。
三、逕行核定案件之查核：
（一）核定表內標準租金之計算係依據財政部核備之「當地一般租金標
準」及「非住家用（含營業用）房屋（含土地）之當地一般租金
標準表適用說明」（附錄三），按每月每坪計算租金，由財稅中
心以程式自動計算，並將計算後所得之租金按樓層別列示於核定
表左下方。核定表上現有之資料經核對如有錯誤，應以紅筆釐正
相關欄位，並標明各用途別之核課月份。
（二）各項偶合註記處理方式請參考偶合註記核定方式簡法表（附錄四
）。為加速作業，偶合註記如為１Ａ、１Ｂ、＊１Ｂ可直接參考
歸戶之扣繳及公證資料核定；若為＊１Ａ、＊＊１Ｂ則免再核對
原始資料；其餘之偶合註記則視房屋坐落與營業地址是否相同而
定，如地址相同，應為本案之所得資料，請參考相關資料運用歸
課，如地址不同，則可暫免處理。
（三）所得資料來源為扣繳所得
1.應依查核年度之租賃所得扣繳憑單及本局編訂之房屋租金標準
予以核對，以減少日後更正手續。屬持分共有案件，財稅中心
已依其持分分別出單，如其扣繳給付總額不低於租金標準，則
從其扣繳給付總額核定，反之則調整租賃所得，予以補徵。
2.如一張扣繳憑單包含多棟房屋之核定表（不同房屋稅籍）時，
應選擇其中現值較高者之核定表為主，再分別加總各核定表之
標準租金與扣繳憑單給付總額採總額比大核定，並另加註合併
出租之房屋稅籍編號備查。其他之核定表則註記「本表已併第
○○○號核定表核定」，併案陳判。
（四）所得資料來源為公證資料
1.應查對其租賃期間與持有期間是否相符，如有不符時，應按當
年度實際租賃期間重新計算相關標準租金及其合計數。
2.房屋所有人如為「○○○等」或「○○○外」，屬房屋共有案
件，可利用房屋稅籍檔或向稅捐稽徵處財產稅股房屋稅管區函
查，按持分比例（但公同共有之案件得按人數比例）以人工造
單方式核算各共有人租賃收入，並將正確金額填入「公證租金
合計」欄項。
（五）所得資料來源為營業稅籍資料：如其異動代號（附錄五）及異動
日期涉及所得年度之計算者，應按其實際租賃期間重新計算相關
標準租金及其合計數。
（六）表列資料經核對、釐正後均無錯誤，則於核定表上填註「資料存
放位置」及「房屋實況」後，予以建檔回報。
四、選查案件之查核：列入當年度實地訪調查之選查案件，逕依調查結果
核定，免寄發調查函。
（一）實地訪調查：依下列規定選擇具查核價值之案件，派員實地調查
。
1.各分局、稽徵所應於查核前視經費及人力，針對轄區內不同地
段之屬性，訂定作業計畫，並召集同仁舉辦勤前講習、說明法
令及作業程序，於查核後填造「非自住房屋租賃查核案件實地
調查管制清冊」（附表一），於次年一月五日前回報審查二科
。
2.調查人員原則上以每二人編為一組。
3.調查人員於執行實地訪調查工作時，應主動出示服務證，言語
態度應謙和有禮，避免與納稅義務人發生衝突或爭執，以建立
良好形象，俾利訪調查工作之進行。
4.案件之選取，以繁榮地段、房屋評定現值大、營業面積大、申
報租金顯較當地一般租金平均值為低者、辦公大樓及承租戶眾
多（例如大專院校校區）為優先，並考量地區特性，因地制宜
。
5.調查時如發現往年度有出租事證而無申報核定租賃收入者，應
依規定核定實際所得年度之租賃收入。
6.選查案件未列入實地調查者，依房屋所有人之申報資料及其他
相關課稅資料核定。
（二）實地訪調查應參考下列方式辦理：
1.調查鄰近租金情況：
(1)蒐集鄰近房屋出租人張貼之廣告資料。
(2)調查情況相近之鄰近房屋租金，將調查結果逐案填具「綜合
所得稅鄰近租金查報單」（附表二）陳核，並取其平均值，
作為調查案件之比較標準。
2.調查承租人：
(1)訪調查承租人之押租金支付情形，請其提示租賃合約書及其
支付價款證明文件（例如：金融機構之轉帳資料、銀行存摺
影本或支票影本）。
(2)承租人如為營利事業、執行業務者或其他組織團體者，應就
其帳簿憑證及相關資料查證。
3.調查出租人：
經調查無法查得承租人之實際租賃收入金額，而出租人申報租
金收入較所蒐集鄰近租金平均值相差未達百分之三十者，可寄
發調查函或與納稅義務人協談，請其主動補申報，免予按違章
處罰。
4.其他：
(1)向管區派出所查流動戶口登記資料。
(2)向電力公司地區營業處查詢用電紀錄。
(3)查看電錶指針是否移動、信箱是否塞滿廣告信、窗戶陽台有
無花草或晾晒衣物。
(4)訪問雇員、鄰居、大樓管理員，查對管理費分攤表（因管理
費多由現住戶分攤）。
（三）為確實掌握實地訪查當時（如九十二年）房屋出租情形，於實地
訪查時，除將訪調查情形（人、時、事、地、物、金額）及擬辦
，註記於上年度（如九十一年）核定表左方空白處後陳核。實地
訪查年度（如九十二年）查有出租情事者，除登錄於非自住房屋
租賃查核更正資料維護檔，於備註標示「○○年度實地訪查」外
，並將上年度（如九十一年）核定表影印，做為實地訪查當年度
（如九十二年度）案件核課依據，俟次年產製核定表時逕行運用
歸課，以提升實地訪查之績效。
（四）實地訪調查過程中，發現有出租事實但非屬出單交查案件者，除
跨年度案件依本局「綜合所得資料人工歸戶處理作業要點」辦理
外，餘應以新增案件方式處理（詳本要點第陸、三新增案件核定
表填寫及編配方式）。
（五）於調查過程中，如發現有屬各稅目之其他課稅標的者，應依相關
規定辦理。
五、案件核定原則
（一）出借：
1.供住家用：
(1)自住：所有人本人、配偶或直系親屬在該址設籍者，得視為
自住，並應於調查核定表之「建議免查別」「自行設籍居住
」項下註記。
(2)借住：如無償借與個人居住，無償借用契約應具備雙方當事
人以外之二人證明確係無償借用，並經法院公證查明屬實後
，始可免予核算租賃收入，但無償供其受扶養之親屬居住，
且無他人設籍者，可暫免要求提示無償借用證明。
(3)如查得約定由使用人履行下列義務代付稅捐代償債務以增加
該房屋收回後附加價值所為之修繕費支付押金或保證款項，
或於借用期間提供無息使用之借款、週轉金等，應視同為變
相支付租金、押金，仍應按規定核算或調整租金收入。
2.非供住家用：
(1)無償借與營利事業、執行業務者者使用，均應於調查核定表
「使用人資料貼附位置」空白處填註使用單位有關資料，並
依法核算租賃收入。
(2)如屬獨資商號或個人執行業務者，使用其負責人本人、配偶
或直系親屬之房屋，可視同自用，該址如未有他人使用，應
另於核定表「建議免查別」之「獨資自用」欄註記。
(3)屬執行業務者或合夥人將其所有之房屋借與聯合事務所或合
夥事業使用，應先減除其自用部分（以其出資比例或約定分
配盈餘之比例認定）後，就該房屋供其他合夥人使用部分計
算房屋所有人之租賃收入。
（二）出租：
1.承租人為個人時，應查對營業稅籍及戶籍資料，以確定正確承
租人。
2.承租人為非個人時，應查對營業稅籍及扣繳憑單報核聯，以確
定正確給付額。
3.本年度租金收入應包括押金（典價）換算之租賃所得，如未加
計時，應以紅筆更正。
4.未查得實際租金資料者，原則上依標準租金調整，但房屋坐落
地點特殊，如公墓、殯儀館旁（葬儀業除外）、高架橋、鐵道
旁及新建大樓樓上辦公室等，應參照鄰近租金情況核辦。
六、訪調查資料之處理
（一）依據所蒐集之資料加以調查後，應繕填「非自住房屋使用及租賃
情形核定表」（附表三）於移送建檔前陳核。
（二）核定表於核定後，應按街路代號順序排列裝冊，移送電作單位登
錄建檔。
（三）依標準租金核定之案件，如納稅義務人提出異議，經查明更正後
，應供次年調整當地一般租金之參考。
七、製作非自住房屋使用及租賃情形核定表應注意事項
（一）表內「本棟房屋」欄下之「有或無公證」「是或非屬一樓」「臨
馬路或臨巷道」「建議免查別」「優先列查別」及「街路代號」
均須加註，俾正確歸戶統計分析及供租金標準之編訂或修正之參
考。
（二）表內「使用別」欄下列印之「住家用、非住營、營業用現值及標
準租金」係供核算標準租金收入之參考。
（三）「建議免查別」「優先列查別」欄，應依式勾填，不得空白。
（四）房屋已出售者，應於「房屋所有人異動ＩＤＮ」欄上註記「現所
有人」身分證統一編號，並於建議免查別「滅失」欄位打勾，如
已查得現有人之出租資料，則應另依人工造單方式，以新增戶處
理。
（五）標準租金收入可依據報奉財政部核備之當年度當地一般租金標準
及其適用說明、房屋評定現值、房屋使用情形暨承租月數比例分
別計算。
（六）依自行填報房屋租賃收入，與「標準租金收入」比較，從高核定
租金收入。但承租人為政府機關、公營機構者，從其約定數核定
。
（七）共有物之出租，其租賃所得應按各共有人之應有部分計算。
（八）查核時發現房屋稅籍資料如有錯誤，應即填寫「非自住房屋租賃
查核結果與房屋稅籍主檔資料不符通報清冊」（附表四），確實
將房屋使用及租賃情形彙總通報各地稅捐稽徵處查核運用。
（九）財稅中心列印之各項相關資料如有錯誤時，應用紅筆更正，俾憑
電腦更檔。
（十）租賃所得經設算核定後，納稅義務人如有異議時，應實地調查鄰
近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，
高時改課，低時維持原核定。
八、非自住房屋租賃所得開徵期間如有納稅義務人辦理更正案件，應於非
自住房屋租賃查核更正資料維護檔註記，供下一年度核定租賃所得之
參考。各分局、稽徵所平日受理更正或終止租約案件後，亦應即時更
新公證維護檔。
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陸、資料裝訂及建檔：
一、逕核案件：非自住房屋使用及租賃情形核定表於陳判後，按核有租金
（Ｒ）及核定無租金（Ｓ）分別彙整，每一百個號碼裝訂一冊，於規
定期間內分批逕送各分局、稽徵所電作單位建檔，各分局、稽徵所須
於作業期間不定期產出建檔完成日期一覽表，以利管制作業進度，並
於作業結束前十日內自行產出房屋租賃待核定清單，以確保交查案件
百分之百回報。
二、選查案件：
（一）未列入實地訪調查之案件，無須另行裝訂成冊送財稅中心掃瞄，
惟仍須回報建檔。
（二）列入實地訪調查之案件，其資料裝冊及建檔之處理，與逕核案件
相同。另有關資料存放位置十六個欄位，編排如下：第一至三位
為年度別，第四、五位為資料別（第四位填２表示非扣繳、第五
位核有租金案件為Ｒ、核無租金案件為Ｓ），第六位為縣市別，
第七、八位為機關別，第九、十欄位為承辦員代號加二十（管區
須大於２０才予上檔），第十一至十四位為冊號，第十五至十六
位為頁號。
三、新增案件：
（一）經查核有租賃事實但無核定表者（屬新增資料），應利用空白之
核定表以人工造單方式辦理，俟查對該出租房屋稅籍號碼，依前
述各項填報有關核定資料及資料存放位置並編列核定表編號後，
交由終端機建檔，俾利財稅中心次年出單查核。
（二）核定表編號之編配方式：核定表編號十二位，第一位為縣市別，
第二、三位為機關別，第四至六位為年度別，第七至十二位為流
水號（新增案件之流水號以９９９９９９往前編碼）。
四、核定後之處理
（一）核定有租金收入者（Ｒ案件），應於登錄完畢核對審核清單後，
將裝訂成冊之調查核定表依排定時程送財稅中心掃描。
（二）核定無租金收入者（Ｓ案件），登檔完畢後免送財稅中心掃描；
惟如屬優先列查者，應集中裝冊，俾供現場查訪。
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柒、掃瞄裝冊注意事項
一、調查核定表資料請從００頁至９９頁順序裝冊。
二、資料存放位置第九、十欄位承辦人員代號不同者，不得合編於同一冊
。
三、每筆資料首頁之資料存放位置必須完整。
四、資料封面編冊與建檔編冊及打號必須一致。
五、附件及續頁請先抽存，如欲將續頁資料一併移送者，須將頁次註明，
依序抽出置於該冊末頁後面，資料如有缺頁，請將頁次詳列於封面上
。
六、資料切勿以膠水黏貼或用訂書機訂上任何附件，請利用核定表左右兩
邊原有之定位孔裝訂，毋須另行打洞，以免造成裁切困擾（移送時最
好先以右邊裝訂，俟財稅中心掃瞄完畢移回，再以左邊裝訂，以避免
部分資料被遮蔽）。
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捌、涉及違章案件之處理
一、凡未經檢舉或未經選案實地調查之案件，在未查得使用人之租賃資料
前，自行據實補報租賃收入並補繳所漏稅額、加計利息且檢附收據者
，不視為短、漏報所得處理。
二、凡申報之租金偏低或房屋借與他人使用而不合無償借用規定，經參照
當地一般租金情況調整租賃收入之案件，如未查得收取租賃收入證據
，不得視為短、漏報所得。
三、實地訪調查案件，除依前述協談自動補報者外，如查獲實際收取租金
之證據者，應就短、漏報部分檢附相關證據依法處罰。
四、如查獲扣繳單位已給付之租金未依法扣繳時，除仍須核定租金收入外
，另該漏未扣繳之租金應責其補辦扣繳，計入核定表之「扣繳給付總
額合計」欄，並影印相關資料依扣繳違章程序處理。
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玖、各分局、稽徵所作業完成後，應列印房屋租賃所得清冊供綜合所得稅
大批開徵之用，另列印後到資料歸戶開徵之房屋租賃所得清冊，妥為
保管，如有更正、註銷，應於清冊上註記，俾供調查鄰近租金、次年
查核及開徵期間納稅義務人洽詢之參考，並備供輔導使用單位扣繳租
賃所得。
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拾、查核成果統計
一、電作單位應於收檔期限截止後，產出電腦收檔之成果統計表，俾據以
檢討、分析查核績效。
二、分局、稽徵所於查核時發現房屋稅籍資料錯誤案件，應彙總通報各地
稅捐稽徵處處理，並將通報情形填報「非自住房屋租賃查核作業房屋
稅籍錯誤釐正成果統計表」（附表五），於每年二月十五日前送交審
查二科。
三、各分局、稽徵所選案實地調查者，應填報「非自住房屋租賃選案實地
調查成果統計表」（附表六），於每年一月五日前送交審查二科彙編
查核成果表。
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拾壹、各單位應落實租金調查，並依本局「房屋（含土地）之當地一般租
金標準調查處理原則」（附錄六）擬訂當地一般租金標準，依規定
日期陳報總局，本項當地一般金標準調查作業績效作為本局年度稽
徵業務考核參考。
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拾貳、本要點奉 局長核定後實施，修正時亦同。
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