一、臺北市政府（以下簡稱本府）為以設定地上權方式加速市有非公用土
地之開發利用，特訂定本要點。
〔立法理由〕 未修正。
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二、本要點之主管機關為本府財政局（以下簡稱財政局），執行機關為市
有非公用土地之管理機關。
〔立法理由〕 未修正。
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三、依本要點辦理設定地上權之市有非公用土地，以面積在五百平方公尺
以上，可供單獨建築使用者為限。
〔立法理由〕 未修正。
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四、市有非公用土地設定地上權案件，應以公開招標方式為之。
〔立法理由〕 未修正。
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五、執行機關辦理公開招標時，應依下列程序為之：
（一）擬訂土地設定地上權開發計畫。
（二）依土地法第二十五條規定完成處分程序。
（三）提送本府財政局市有財產審議委員會（以下簡稱財審會）審定
權利金價格。
（四）財審會審定之權利金價格併同擬訂之投標須知、設定地上權契
約等招標文件簽報本府核定權利金底價及招標文件內容。
（五）公告招標。
（六）簽訂設定地上權契約。
（七）辦理地上權設定登記。
〔立法理由〕 一、現行規定第三款及第四款款次順序調整。
二、修正規定第三款配合本府市有財產審議委員會由府層級任務編組調整
為局層級，爰修正委員會名稱並酌予修正文字由執行機關提送財審會
審定權利金價格。
三、修正規定第四款配合修正規定第八點第三款內容調整修正，除招標文
件外，新增執行機關應參考財審會審定之權利金價格，併同簽報本府
核定權利金底價。
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六、設定地上權契約內容應包含項目如下：
（一）雙方當事人。
（二）設定地上權之土地標示及面積。
（三）地上權存續期間。
（四）地上權權利金及給付方法。
（五）地租數額及計付方法。
（六）建物第一次登記及預告登記。
（七）土地用途及使用限制。
（八）土地、地上物出租、出借之限制。
（九）地上權與地上物之轉讓、信託及抵押權設定之限制。
（十）稅捐及規費負擔。
（十一）得終止契約之事由。
（十二）地上權消滅後地上物之處理。
（十三）違約罰則。
（十四）履約保證金。
（十五）其他經本府核定者。
〔立法理由〕 未修正。
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七、設定地上權之存續期間，不得逾七十年。執行機關應視土地區位、開
發效益及政策目標等，訂定地上權存續期間。
〔立法理由〕 一、參考「國有非公用土地設定地上權作業要點」地上權存續期間最長七
十年及一百零八年十一月一日臺北市不動產估價師公會發布之第五號
估價作業通則：建物經濟耐用年數以四號公報為基礎（即五十年），
考量建築相關法令以及建築技術的演進，八十八年九月二十一日以後
取得建照者，經濟耐用年數調整上限為百分之四十（即七十年）。爰
檢討建築技術工法與時俱進，經濟耐用年數可評估調增，為使地上權
人可有效發揮建物使用價值，增加市場投資意願，將設定地上權存續
期間由「不得逾五十年」修正為「不得逾七十年」，並由執行機關視
土地區位、開發效益及政策目標等，訂定地上權存續期間。
二、本府已簽約之設定地上權案之存續期間皆未逾七十年，且修正後地上
權存續期間延長為七十年，爰現行規定但書關於設定地上權存續期間
之例外規定已無規範必要，爰予刪除。
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八、設定地上權應收取之權利金，應依下列規定計算：
（一）委託三家以上不動產估價師事務所依不動產估價技術規則等相
關法令規定查估權利金價格及土地市價三成之價格。
（二）查估之權利金價格及土地市價三成之價格應提送財審會審議。
（三）財審會審定之權利金價格應報府核定權利金底價，並以實際得
標金額計收。
〔立法理由〕 參考「國有非公用土地設定地上權作業要點」第五點第一項第二款規定，
權利金底價應以土地市價之三成至七成計算，並使權利金底價決定程序較
為明確，爰明定不動產估價師事務所查估之權利金價格及土地市價三成之
價格應併同提送財審會審議，執行機關應參考財審會審定之權利金價格簽
報本府核定權利金底價。
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九、依本要點辦理設定地上權應收取之權利金，以一次繳清為原則。但經
執行機關評估確有需要者，得簽報本府核准後採分期繳付方式辦理，
並納入招標文件。
〔立法理由〕 未修正。
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十、地上權人得以地上權或地上建物，向金融機構辦理設定抵押權，融資
繳納權利金、履約保證金或與地上建物興建營運有關之資金用途款項
。但地上建物設定抵押權者，應連同地上權一併設定抵押權。
前項設定抵押權，應依第十五點規定辦理。
〔立法理由〕 未修正。
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十一、設定地上權應收取之地租，按土地申報地價年息百分之二至百分之
五計算，並分為不隨申報地價調整及隨申報地價調整二部分。年息
率由執行機關於招標前簽報本府核定。
不隨申報地價調整之地租，按訂約當年度土地申報地價乘以不隨申
報地價調整之年息率計算。
隨申報地價調整之地租，按當年度土地申報地價乘以隨申報地價調
整之年息率計算。但訂約次年度以後之地租較前一年度增加逾百分
之六者，超出部分不予計收。計算公式如下：
Rn=min（Vn×r,Rn-1×（1+6%））
其中，Rn：第n年度隨申報地價調整之地租
Vn：第n年度申報地價
r：隨申報地價調整部分適用之年息率
n：年度
前項年息率不得低於核定時市有土地課徵地價稅之稅率。
〔立法理由〕 依第一項後段規定，酌修第四項文字。
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十二、辦理市有非公用土地設定地上權，應限制地上權人或經其同意為使
用之第三人須依約定用途、都市計畫及其他法令規定使用土地，並
不得將土地出租或出借供他人建築使用。
地上權人如將土地或地上物出租或出借供他人為前項以外之使用者
，其使用存續期間之末日，不得在地上權存續期間末日之後。
〔立法理由〕 未修正。
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十三、地上權存續期間，執行機關不得同意地上權人將地上權或地上物之
一部或全部讓與他人。但經受讓人承諾繼受原地上權契約之各項權
利義務，並願一併受讓地上權及地上物之一部或全部，且報經本府
核准者，不在此限。
〔立法理由〕 未修正。
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十四、地上權人於地上權存續期間向執行機關申請辦理地上權、地上建物
信託者，應檢附信託計畫及信託契約（草案），並經本府同意後，
始得依核定之信託計畫辦理信託。
前項信託計畫及信託契約（草案）應符合下列規定：
（一）信託之受託人為兼營信託業務之金融機構。
（二）以地上權人為信託之委託人及受益人。
（三）受託人承諾於信託期間繼受原設定地上權契約之各項權利義
務，並願一併受讓地上權及地上建物之全部。
（四）地上權應連同地上建物辦理信託。但無地上建物或地上建物
未經登記，經地上權人承諾於地上建物完成建築辦竣地上建
物所有權第一次登記之次日起三個月內辦理信託登記後，得
僅先就地上權辦理信託。
（五）設定地上權契約應列為信託契約之一部分。
（六）信託契約之期限不得超過設定地上權契約存續期間。
（七）設定地上權契約終止、期間屆滿或因其他原因消滅時，信託
契約應隨同終止或消滅。
地上權人如有變更信託計畫內容，應經本府書面同意後，始得為之
。
〔立法理由〕 為臻文字明確，爰予酌修第二項第一款文字。
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十五、地上權存續期間，地上權人應依下列規定辦理抵押權設定，並應經
本府同意：
（一）抵押權人以依銀行法組織登記經營銀行業務之機構或依法設
立之信用合作社或保險公司為限。
（二）地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定。但無地上
建物或地上建物未經登記，經地上權人承諾於地上建物完成
建築辦竣建物所有權第一次登記之次日起三個月內辦理抵押
權設定登記，並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記，得
僅先就地上權設定抵押權。
（三）以地上權或地上建物供擔保之債權額度，按地上權人向抵押
權人申請授信，經抵押權人核發授信核定通知書或其他足以
證明文件所核貸之金額為限。以二者共同擔保者，以上述二
者合計之核貸金額為限。
（四）抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債權清償日期，不
得在地上權存續期間末日之後。
（五）抵押權人應承諾，於地上權屆期消滅後，不論債權是否已獲
得清償，均拋棄其於建物之抵押權。
（六）地上權人如應於地上建物興建完成後辦理部分建物所有權移
轉登記予臺北市之情形者，其對應土地持分之地上權及設定
負擔應予塗銷。
〔立法理由〕 考量地上權及地上建物設定抵押權之影響不亞於信託並參考實務作法，爰
修正為辦理抵押權設定應經本府同意。
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十六、設定地上權時應與地上權人約定，於地上權存續期間，有下列情形
之一者，執行機關得終止契約，並塗銷地上權登記：
（一）地上權人未於公告之原定繳款期限內繳清權利金。
（二）地上權人或經其同意為使用之第三人未依都市計畫及其他法
令規定使用土地，或違反約定用途。
（三）地上權人將土地出租或出借供他人建築使用。
（四）地上權人未經本府事前書面同意擅將地上權或地上物之一部
或全部讓與第三人、辦理信託或設定抵押權。
（五）地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
（六）其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。
前項第六款終止契約之情形，如因可歸責於本府事由、為不可抗力
或除外情事，執行機關應以地上權以後年度之剩餘價值及雙方同意
之鑑價機構就該地上建物所為鑑價金額之總和補償地上權人。
前項地上權以後年度之剩餘價值計算公式如下：地上權人已繳納之
權利金–得標權利金× [（地上權存續期間總月數–地上權剩餘月
數）／地上權存續期間總月數]。
第一項第六款終止契約之情形，如因可歸責於本府事由，第二項鑑
價費用由執行機關負擔；如為不可抗力或除外情事，其鑑價費用由
執行機關及地上權人平均負擔。
〔立法理由〕 一、點次變更。
二、修正規定第二項係現行規定第十八點第二項前段移列修正。考量修正
規定第一項第六款後段「契約約定」之終止原因發生倘屬不可歸責於
地上權人情事，亦有補償地上權人之餘地，爰刪除現行規定第十八點
第二項「前段」二字。又為明訂執行機關應補償地上權人之終止契約
發生原因，爰將現行規定第十八點第二項「不可歸責於地上權人者」
修正為「可歸責於本府或發生不可抗力或除外情事」規定。
三、修正規定第三項係現行規定第十六點第二項及現行規定第十八點第二
項前段移列修正。考量實務上部分個案之權利金訂有分期繳納機制，
倘發生終止契約，地上權人尚有未繳清權利金情事，以現行規定計算
地上權剩餘價值補償地上權人不盡合理，爰修訂地上權剩餘價值之計
算方式。
四、修正規定第四項係現行規定第十八點第二項後段移列修正。因發生不
可抗力或除外情事而終止契約係不可歸責於雙方，風險應由雙方承擔
，爰明定鑑價費用由雙方平均負擔。
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十七、地上權消滅後，執行機關應視地上建物狀況，通知地上權人依下列
方式辦理：
（一）地上建物尚有使用價值者，其所有權應無償移轉登記為市有
。
（二）地上建物無使用價值者，地上權人應自行拆除地上物並負擔
所需費用。
〔立法理由〕 一、點次變更。
二、第一項第二款新增地上權人應自行負擔拆除地上物費用。
三、現行規定第二項移列至修正規定第十六點第二項及第四項，爰予刪除
。
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十八、執行機關辦理設定地上權招標時，公告期間不得少於一個月，並將
設定地上權契約格式、投標須知提供投標人參考。
前項設定地上權契約格式及投標須知，由執行機關擬訂，陳報本府
核定。
〔立法理由〕 點次變更，內容未修正。
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十九、執行機關辦理開標時，以投標權利金最高標價者為得標人。如最高
標價有二標以上金額相同時，應重新比價決定得標人。
執行機關如有辦理評選之必要，得就投標人所提出之投資計畫書擇
優選出計畫合格投標人後，再辦理開啟價格標作業。
〔立法理由〕 點次變更，內容未修正。
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二十、執行機關於完成開標後，應依投標須知規定期限與得標人辦理簽約
及申辦設定地上權登記，並應依契約及相關法令規定善盡管理責任
。
〔立法理由〕 點次變更，內容未修正。
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二十一、市有非公用土地與其他公有土地以設定地上權方式共同開發者，
得依主辦機關之法令規定訂定招標條件，辦理招商事宜。
〔立法理由〕 點次變更，內容未修正。
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