壹、背景說明
臺灣地區因人口結構變化與醫療衛生進步，使平均餘命不斷延長，老
年人口占總人口比率逐年提升，於民國82年 9月達百分之七，已達聯
合國世界衛生組織所訂的高齡化社會指標，截至92年10月底老年人口
共有 207萬 6,000餘人，占總人口的百分之九點一九。高齡化社會是
20世紀下半葉的產物，也是形塑21世紀消費與生產面貌的主要力量之
一，我國未來人口結構圖形將由青壯之燈籠型態，逐漸進入高齡之金
鐘型態，其所引起的衝擊，則是可以高度預期的，據行政院經濟建設
委員會推估至民國 116年時，每5個人中就有1個以上的老人，即老年
人口數占總人口的百分之二十以上。臺灣65歲以上老年人口所占比例
從 7％增加到14％約需26年，英國約需45年，美國約需70年，瑞典約
需85年，日本約需23年，顯示我國人口老化的速度，遠較歐美國家為
快，與日本相當。
本部為因應臺灣高齡化趨勢下的老人福利產業對策，補助臺灣經濟研
究院辦理「我國高齡化社會對策－促進民間企業投資安養產業之探討
」報告建議，將民間投資老人安養設施產業列為促進民間參與公共建
設法之重大公共建設範圍，俾以優惠獎勵措施增加民間參與公共建設
誘因。嗣經本部邀集各相關部會、學者專家、社福團體、老人福利機
構及民間業者代表召開多次會議研商後乃據以研提本方案。
政府財力資源有限，為因應各項政事需要，必須妥適分配運用，以發
揮最大效益，故推動老人住宅建設亟待跳脫傳統思維，從美、日經驗
顯示，適時發展老人住宅將可促進民間大量投資，成為帶動經濟發展
的一股動力，且能有效促進老人住宅產業的發展，同時帶動當前經濟
的發展。
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貳、現況與探討
從民國82年到民國90年 8年間，臺灣老人與子女同住的比例由 67.17
％下降到60％下降7.17％，獨居的比例由 10.47％上升到11.4％上升
0.93％，夫妻同住的比例由 18.63％上升到19.5％上升0.87％。從美
國、日本，甚至臺灣老年人居住型態的改變，都不難看出，老年人與
子女同住的比例不斷下降，愈來愈偏向於老年夫妻同住的情形，以美
國、日本的發展經驗來看還可以發現老年人已經慢慢有群居的情形。
國內公部門及民間所推出的購屋方案，多半是為已結婚但沒有孩子所
謂的築巢期的新婚夫婦所設計的，常忽略老人的市場。明顯地，戰後
嬰兒潮的人漸漸老化，他們較獨立、懂得享受、經濟能力較佳，普遍
嚮往從繁忙生活改為過著較悠閒的生活，而老人住宅、休閒渡假中心
等需求將會日益增加，商機也營運而生。
根據未來房市十大趨勢的調查，老人住宅就是其中較具發展潛力的一
項，據估計美國的老人住宅約有30億的市場規模，且往後20年市場將
會成長至 350億美元，足足成長10倍之多，從美國的發展趨勢合理推
測，老人住宅將會越被市場所接受，老人住宅或相關類似產品，將更
流行。
上述數據顯示，臺灣的社會愈來愈趨向於老人自成一個生活圈，就像
美國一樣，美國三代同堂的比例只有 1％，大部份老年人選擇住安養
機構或老人住宅、老人社區且不與子女同住。臺灣老人與伴侶同住或
自己獨居的比例將逐年增加，預計在目前房地產市場一片不景氣當中
，老人的個人、雙人套房、老人社區、老人住宅可能是未來市場的明
日之星。
歐美國家65歲以上老年人口中，目前約有10％的比例使用老人住宅及
安養護設施，日本則在 5％左右，臺灣地區目前市場僅有少數幾家民
間投資經營之老人住宅，根據先進國家經驗，未來老人住宅的需求將
與日俱增，並形成高齡化社會中重要的產業之一，我國必須及早規劃
因應對策。
老人住宅整個市場的規模推估：以目前 207萬的老年人口，其中獨居
和夫妻同住的比例合計為30.9％，約有64萬的老年人有這樣的需求，
這是市場的消費群人數，尚未包括50至65歲之間的未來潛在消費群，
又高齡人口的增加也會使這個市場規模擴大。
本案將民間投資老人住宅列為促進民間參與公共建設之項目，如發展
得宜，確實可提高民間投資，並滿足未來老化社會之安養需求。
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參、依據
一、老人福利法第15條第 1項第 2款：「專案興建適合老人安居之住宅，
並採綜合服務管理方式，專供老人租賃」及第 3款：「鼓勵民間興建
適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租賃」。
二、促進民間參與公共建設法第 3條第 1項第 5款：「本法所稱公共建設
，指下列供公眾使用或促進公共利益之建設：五、社會及勞工福利設
施」。
三、促進民間參與公共建設法施行細則第 8條第 1項第 3款「本法第三條
第一項第五款所稱社會福利設施，指下列各項設施：三、其他經中央
目的事業主管機關認定之社會福利設施」。
四、行政院促進民間參與公共建設推動委員會92年 1月15日第 1次及92年
8 月 5日第 8次委員會議通過「老人住宅」列為優先推動促進民間參
與公共建設之項目。
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肆、配套措施
一、建築技術規則建築設計施工編第16章老人住宅專章。
二、老人住宅基本設施及設備規劃設計規範。
三、老人住宅綜合管理要點。
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伍、定義及適用原則
一、本方案所稱老人住宅，係指供住宅使用之建築物依老人福利法第15條
第 1項第 2款及第 3款或依其他相關法令規定興建，且其設施及設備
符合建築技術規則建築設計施工編第16章老人住宅規定者。
二、進住對象應符合老人福利法施行細則第 5條及原住民敬老福利生活津
貼暫行條例第 1條規定者，同住配偶年齡不限，並均應以生活能自理
者為限。
三、本方案核准興建之老人住宅，如符合促進民間參與公共建設法之重大
公共建設範圍者，視同行政院核定之重大公共建設。
四、本方案興建所需之用地，應優先輔導民間投資人使用非農業用地。如
需使用農業用地，應依下列次序使用：
（一）都市土地。
（二）農業發展條例第3條第11款耕地定義以外之農業用地。
（三）農業發展條例第3條第11款之耕地。
但應儘量避免使用非都市土地特定農業區經辦竣農地重劃之土地；惟
如有使用之必要時，於內政部審定符合本方案報核之 300公頃總量管
制及相關配套審核機制下，視同經行政院核定之公共建設所需用地，
程序上免再逐案報院核定。
五、依本方案興建之老人住宅，專供租賃。
六、經本方案獎勵興建之老人住宅，非屬老人福利法第 2章之老人福利機
構，不得同時申請同法之相關優惠措施。
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陸、方案目標
一、老人住宅設施設備標準化。
二、老人住宅生活機能便利化。
三、老人住宅服務功能人性化。
四、老人住宅經營管理產業化。
五、老人住宅促參輔導優惠化。
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柒、實施期程
為確實評估推動成效，於本方案公告日起，主辦機關得依據本方案推
動，吸引民間參與老人住宅建設招商業務。方案奉核定 3年期滿後，
將進行專案評估成效，作為後續階段推動工作之參考，修正後之新方
案維持 3年期程。
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捌、實施策略
一、將老人住宅納為社會福利設施項目。
二、將營利事業組織經營老人住宅業列為營利事業登記項目。
三、協助民間排除用地取得障礙。
四、提高老人住宅容積率。
五、投資獎勵（租稅減免）。
六、對老人住宅投資提供低利貸款。
七、建立老人住宅及老人福利機構供需資訊。
八、加強老人住宅建設宣導。
九、營運不善與營運期滿之管理。
十、抗爭排除。
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玖、採行措施、分工及實施期程
一、將老人住宅納為社會福利設施項目
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│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
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│１促進民間參與公共建設法│內政部 │行政院公共工│92年 8月 │
│ 施行細則第 8條第 1項增│ │程委員會 │ │
│ 列第3 款「其他經中央目│ │ │ │
│ 的事業主管機關認定之社│ │ │ │
│ 會福利設施」。 │ │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│２促進民間參與公共建設法│內政部 │行政院公共工│93年1月 │
│ 之重大公共建設範圍增列│ │程委員會、行│ │
│ 其他經中央目的事業主管│ │政院經濟建設│ │
│ 機關認定之社會福利設施│ │委員會、財政│ │
│ 」。 │ │部 │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│３建築技術規則建築設計施│內政部 │ │92年12月 │
│ 工編增訂第16章老人住宅│ │ │ │
│ 專章及老人住宅基本設施│ │ │ │
│ 及設備規劃設計規範 │ │ │ │
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│４函頒老人住宅綜合管理要│內政部 │ │92年12月 │
│ 點 │ │ │ │
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二、將營利事業組織經營老人住宅業列為營利事業登記項目
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│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│公司營業項目代碼表中增經│內政部、│ │92年8月 │
│營老人住宅業乙項。 │經濟部 │ │ │
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三、協助民間排除用地取得障礙
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│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│１認定老人住宅係「非都市│直轄市及│內政部 │92年8月 │
│ 土地申請變更作為社會福│縣（市）│ │ │
│ 利設施使用其事業計畫審│政府 │ │ │
│ 查作業要點」第二點所稱│ │ │ │
│ 之其他中央法規有明文規│ │ │ │
│ 定，地方政府應按需要設│ │ │ │
│ 立或獎勵民間興辦之各類│ │ │ │
│ 社會福利設施。 │ │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│２使用特定農業區經辦竣農│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│ 地重劃土地時，在區位部│縣（市）│行政院農業委│ │
│ 分應嚴格規劃，注重景觀│政府 │員會 │ │
│ 規劃設計並避免破壞整體│ │ │ │
│ 農業生產環境。 │ │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│３使用特定農業區經辦竣農│內政部 │行政院農業委│經常辦理 │
│ 地重劃之農業用地，應優│ │員會 │ │
│ 先符合 300公頃總量管制│ │ │ │
│ 及相配套審核機制。 │ │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│４申請農業用地變更使用應│行政院農│直轄市及縣（│經常辦理 │
│ 徵得農業主管機同意。 │業委員會│市）政府 │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│５興建老人住宅所需之公有│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│ 土地可依促參法第15條規│縣（市）│ │ │
│ 定辦理，並依促進民間參│政府 │ │ │
│ 與公共建設公有土地出租│ │ │ │
│ 及設定地上權租金優惠辦│ │ │ │
│ 法規定辦理租金優惠。 │ │ │ │
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四、提高老人住宅容積率
┌────────────┬────┬──────┬─────┐
│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│１增加居室服務空間、共用│內政部 │ │93年1月 │
│ 服務空間及公共服務空間│ │ │ │
│ 之樓地板面積，總樓地板│ │ │ │
│ 面積增加約百分之二十。│ │ │ │
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五、投資獎勵（租稅減免）
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│採行措施 │主辦機關 │協辦機關│時程 │
├────────────┼───────┼────┼────┤
│１民間投資興建之老人住宅│直轄市及縣（市│內政部、│經常辦理│
│ ，符合促進民間參與公共│）政府 │行政院公│ │
│ 建設法之重大公共建設範│ │共工程委│ │
│ 圍，適用促進民間參與公│ │員會、財│ │
│ 共建設法之租稅優惠措施│ │政部賦稅│ │
│ 。 │ │署 │ │
├────────────┼───────┼────┼────┤
│２協助金融機構資金投資老│行政院金融監督│內政部 │經常辦理│
│ 人住宅產業。 │管理委員會（銀│ │ │
│ │行局） │ │ │
├────────────┼───────┴┬───┼────┤
│３協助保險機構資金投資養│行政院金融監督管│內政部│經常辦理│
│ 老事業之相關核准事宜。│理委員會 │ │ │
│ ├───────┬┘ │ │
│ │（保險局） │ │ │
└────────────┴───────┴────┴────┘
六、對老人住宅投資提供低利貸款
┌────────────┬────┬──────┬─────┐
│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│協助申請人申請行政院經建│行政院經│內政部、行政│經常辦理 │
│會中長期資金，並得適用中│濟建設委│院公共工程委│ │
│美基金促進民間參與公共建│員會 │員會 │ │
│設優惠貸款要點。 │ │ │ │
└────────────┴────┴──────┴─────┘
七、建立老人住宅及老人福利機構供需資訊
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│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│每季彙報當地老人住宅及老│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│人福利機構供需現況，並公│縣（市）│ │ │
│布於內政部網站上，供做民│政府 │ │ │
│間申請參與老人住宅建設之│ │ │ │
│參考。 │ │ │ │
└────────────┴────┴──────┴─────┘
八、加強老人住宅建設宣導
┌────────────┬────┬──────┬─────┐
│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│１應加強宣導老人住宅建設│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│ 之重要性，並由地方政府│縣（市）│ │ │
│ 配合進行民間參與老人住│政府 │ │ │
│ 宅建設宣導。 │ │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│２為鼓勵地方政府配合本方│內政部 │內政部 │經常辦理 │
│ 案之推動，將依推動時程│ │行政院農業委│ │
│ 先後，提供鼓勵誘因，包│ │員會 │ │
│ 括推動所需之宣導、規劃│ │ │ │
│ 費等項目。 │ │ │ │
└────────────┴────┴──────┴─────┘
九、營運不善與營運期滿之管理
┌────────────┬────┬──────┬─────┐
│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│１老人住宅督導與營運，依│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│ 促進民間參與公共建設法│縣（市）│ │ │
│ 第五章「督導與管理」規│政府 │ │ │
│ 定辦理。 │ │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│２依契約監督促參案件建設│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│ 營運。 │縣（市）│ │ │
│ │政府 │ │ │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│３經營不善處理及營運期滿│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│ 資產移轉。 │縣（市）│ │ │
│ │政府 │ │ │
└────────────┴────┴──────┴─────┘
十、抗爭排除
┌────────────┬────┬──────┬─────┐
│採行措施 │主辦機關│協辦機關 │時程 │
├────────────┼────┼──────┼─────┤
│主辦機關須配合中央政策及│直轄市及│內政部 │經常辦理 │
│方案辦理，且儘速完成投資│縣（市）│ │ │
│契約中之各項相關約定部分│政府 │ │ │
│，並協助申請單位排除民眾│ │ │ │
│抗爭等。 │ │ │ │
└────────────┴────┴──────┴─────┘
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拾、經費來源
本方案所需經費由各主、協辦機關年度預算相關經費支應。
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拾壹、預期效益
一、以促參方式鼓勵民間參與老人住宅建設，得以本部訂定之「建築技術
規則建築設計施工編第16章老人住宅專章」、「老人住宅基本設施及
設備規劃設計規範」和「老人住宅綜合管理要點」等配套規定加以規
範，可使老人住宅之設備、無障礙環境標準化，為老人營造一個溫馨
舒適的家，並確保老人能獲得周全的照顧服務。
二、藉由企業化的經營管理，提供多元化的服務，將使入住老人享有高貴
不貴的生活環境品質。
三、簡化土地取得、變更之作業程序，並提昇促進民間參與之行政效率。
四、根據英國、美國及日本等先進國家發展經驗，未來老人住宅的需求將
與日俱增，並形成高齡化社會中重要的產業之一，是我國必須及早規
劃因應對策。如未以促參方式鼓勵民間參與老人住宅建設，為因應國
內老人住宅日益激增的需求，政府仍須廣籌財源支應，勢須增加政府
龐大的財政負擔，適時發展老人住宅將可促進民間大量投資，成為帶
動經濟發展的一股動力，且能有效促進老人住宅產業的發展，同時帶
動當前經濟的發展。
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拾貳、管制考核
一、本方案所規定各項目，應由各主（協）辦機關研訂具體實施計畫，積
極加強執行，貫徹實施，並自行研擬評估指標定期檢查。
二、推行本方案各項目之主辦機關，其執行情形與辦理成效，應每年檢討
1 次，檢討結果應於次年 1月15日前送內政部彙總後，於次年 2月15
日前報院。
三、本方案各項目推行之成效，列為辦理各機關施政績效及行政機關考成
之重要考核參考，承辦人員並依成績優劣予以獎懲。
附錄、示範案例－「南投縣富達老人住宅」
一、主辦機關：南投縣政府。
二、辦理方式：由民間自行規劃，以 BOO方式推動辦理。
三、計畫總經費：新臺幣 1億 2,000萬元。
四、土地取得：富達休閒開發股份有限公司以自有土地（埔里鎮鯉魚潭段
562、562─ 1及 629地號0.8215公頃）供興建之用。
五、融資與租稅優惠：依促進民間參與公共建設法「第 3章融資與租稅優
惠」相關規定辦理。
六、預定辦理期程：
（一）94年 3月：完成南投縣富達老人住宅建築設計規劃構想。
（二）94年 4月：依促參法第46條規定，將投資計畫、興辦事業計畫及
水土保持計畫提送南投縣政府審核。
（三）94年 4月：南投縣政府逕行審核投資計畫、興辦事業計畫及水土
保持計畫。
（四）94年11月：民間申請人按規定時間籌辦並完成土地使用分區用地
變更。
（五）94年12月：簽訂投資契約。
（六）95年1月：動工興建。
（七）95年12月：興建工程完工。
（八）96年 4月：開始營運。
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