第七章  投資估價

  投資估價指運用買賣實例比較法、收益資本化法及成本法等估價方法，
  以評估勘估標的在不同投資條件下之價格。

  投資估價之步驟如左：
  一、確認投資標的及其投資目的。
  二、分析法令管制、文化特性、投資者偏好、道德規範、自有資金額度
      、產業平均報酬率、投資者冒風險之意願與能力及可供投資選擇之
      幅度等。
  三、預測未來收支情形共編列現金流量表。
  四、評估投資案之預期報酬率及風險。
  五、擬定投資建議。

  前條所稱投資目的係在追求最大利益，其表現方式如左：
  一、年收益。
  二、資本增值。
  三、因獎勵產生之利益。
  四、非直接以金錢表現之利益。

  年收益因估算基準不同，其表現方式如左：
  一、總收益。
  二、有效總收益。
  三、總資金淨收益：指有效總收益減總成本，但總成本不包括貸款分期
      償還額。
  四、自有資金收益：指總資金淨收益減貸款分期償還額。
  五、稅後收益：指自有資金收益減營利事業所得稅。

  資本增值因估算基準不同，其表現方式如左：
  一、總本增值：指預期售價減購入成本。
  二、淨資本增值：指總資本增值減出售費用。
  三、稅前淨資本增值：指淨資本增估加貸款額減貸款分期償還額減貸款
      未償付額。
  四、稅後淨資本增值：指稅前淨資本增值減應繳稅額。

  土地投資風險主要為業務、財務、通貨膨脹及流通性之風險，各類風險
  之大小，皆影投資人要求報酬率之高低，從事土地投資估價時，應詳加
  分析風險和要求報酬率之對等關係。
  前項所稱業務風險、財務風險、通貸膨脹風險及流通性風險之定義如左
  ：
  一、業務風險：指投資者在於產銷過程中之風險，即營業收入或銷貨成
      本變動而影響利潤大小之風險。
  二、財務風險：指投資者在財務規劃上之風險。
  三、通貨膨脹風險：指投資者承受通貨膨脹所帶來實質報酬變動之風險
      。
  四、流通性風險：指投資者對投資標的變現能力之風險。

  投資估價係應用估價數學之六項基本公式為基礎，說明不動產值在時間
  序列上之變動關係。其計算公式如左：
  一、 複利終值率＝（１＋年利率）期間
                        １
  二、複利現值率＝──────────────────────
                  （１＋年利率）期間
                     （１＋年利率）期間－１
  三、複利年金終值率＝─────────────────────
                              年利率
                        年利率
  四、償債基金率＝───────────────────────
                  （１＋年利率）期間－１
                               １
                    １－─────────
                        （１＋年利率）期間
  五、複利年金現值率＝─────────────────────
                            年利率
                                       年利率
  六、本利定額分年償還率＝───────────────────
                                      １
                          １－─────────────────
                              （１＋年利率）期間

  評估預期報酬率或風險之方法如左：
  一、比率分析法：計算左列各項病率與估價當期產業平均值或過去數值
      進行比較分析，並作投資可行性之評估。其各項比率如左：
    1.負債比率，指負責總額與資產總額之比。
    2.涵蓋比，指總資金淨收益與貸款分期還額之比值。
    3.本益衡點，指經營費用加貸款分期償還額之和與有效總收益之比值
      。
    4.總資產周轉率，指有效總收益與資產總額之比值。
    5.經營費用率，指經營費用與有效總收益之比值。
    6.最高貸款率，指總資金淨收益除以期望涵蓋比後再與本利定額分年
      償還率之比值。
  二、經驗法：（本法未考慮時間因素）
    1.還本期間法，指單求支出於第幾年期可被收益完全抵銷，致本益平
      衡，但不考慮還本後之現金流量。
    2.投資報酬率法，指將投資案全期之現金流量納入考慮，先求算全額
      之收支差額（即利潤），再以該利潤除以投資年期，以求得年平均
      利潤，最後以年平均利潤之半數除以資本額即得。
  三、折現現金流量法：
    1.淨現值法，指將某投資案未來之收支以要求報酬率逐期折算為現值
      後，加總之。其計算公式為：
                n  ＡＴＣＦ    ＡＴＥＲ
      ＮＰＶt＝Σ  ──── ＋ ──── ─Ｅ
               t=1  (1+k)t      (1+k)n
      ＮＰＶt   為自有資金淨現值
      ＡＴＣＦ  為自有資金稅後收益
      ＡＴＥＲ  為自有資金稅後淨值資本增值
      n   為年期
      k   為要求報酬率
      Ｅ  為自有資金
      淨現值可正可負，必須大於或等於零始可投資，否則放棄投資。
    2.內在報酬還原率法，指計算當淨現值等於零時之報酬率，亦即折現
      之總投資收益，等於折現之總投資支出。本法之求算需多次嘗試，
      直到淨現值介於正負之間後，利用插入法，求得近似之報酬率。其
      計算公式為：
              n  ＡＴＣＦt     ＡＴＥＲn
    ＮＰＶt＝Σ  ───── ＋ ───── ─Ｅ＝０
             t=1   (1+r)t        (1+r)n
      若報酬率r 大於要求報酬率k ，則可投資，否則放棄投資。

  為提高投資建議之精準度，需重複前條之步驟，進行敏感或模擬分析。
  其定義如左：
  一、敏感度分析，指探討不同變數對投資報酬之影強度。其作法係選擇
      某一幅度之變動，在質變數值固不變之條作不，觀察投資報酬率之
      增減情形，作為投資人之參考。
  二、模擬分析，指將變數之可能數值和其發生之或然率合併考慮。其進
      行步驟如左：
    1.可控制變數值之確立。
    2.預測不可控變數之一組數值和其各別之發生或然率。
    3.隨機抽選不可控變數後與可控變數搭配成組。
    4.計算該組之內在報酬還原率或淨現值。
    5.重複3.4.歲驟至壹百組以上，以產生相當數目之內在報酬還原率或
      淨現值之概率分布，以觀察該拚資案之可能報酬率之分布情形作為
      投資人之參考。