第一章 總則
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為提昇土地估價技術，建立土地估價技術制度化，特制訂本規範。
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土地估價師，應依本規範之規定，執行估價業務。本規範未規定者，依
其他相關法令之規定，其他相關法令無規定者，依當地習慣。
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本規範用辭之定義如下：
一、比較標的：指可供與勘估標的間按區域因素及個別因素之差異進行
比較調整得出勘估價的價格之標的。
二、價格日期：指勘估價的價格形成之日期。
三、同一供需圈：指比較標的與勘估標的能成立替代關係，且其價格互
為影響之最適範圍而言。
四、近鄰地區：指與勘估標的物毗鄰之地區，而以供居住、商業、工業
、農業活動等同質性用途所形成之地區。
五、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與近鄰地區相類似之
其他地區。
六、情況修正：指判定交易情況，對買賣實例價格是否符合市場合理買
賣價格所做的修正。
七、個別因素：指勘估標的受本身條件之影響，而產生價格差異之因素
而言。
八、區域因素：指影響勘估標的所在地區之不動產價格因素而言。
九、試算價格：指對勘估標的於適用比較方式或收益方式或成本方式求
得之價格。
十、比較價格：指依買賣實例比較法求得之試算價格稱之。
十一、總收益：依通常之使用而能繼續且有規律地產生安全穩定之年收
益。
十二、總費用：為達到總收益額所必須支付之費用總額。
十三、有效總收益：指依總收益數減去閒置與租金損失損減額加上其他
服務性淨所得之數額。
十四、構造耐用年數：建築改良物自建築完成之日起，因使用、自然耗
損達到不堪使用之年數。
十五、經濟耐用年數：指建築改良物使用年數已能達到收回其經濟價值
之期間。
十六、重建成本：指使用與勘估價標的相同之建材標準、設計、配置及
施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
十七、重置成本：指與勘估價的相同效用之建築改良物，以現代建材及
標準設計與配置，於價格日期建築所需之成本。
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土地估價師應經常集交易、成本、收益資料。
前項之資料包括：人口、居民習性、產業結構、交通、公共與公用設施
、運輸、所得水準、房地供需、金融市場、環境災變、土地規劃、管制
與使用現況、房地產經營利潤、未來發展趨勢及其他。
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土地估價師搜集資料時，應向當事人、四鄰、房地產仲介業、土地登記
專業代理人或有關機關團體查詢或求證下列事項。
一、資料之可靠性。
二、資料形成之背景及過程。
三、資料成立之時間及相關約定條件。
四、當事人雙方對於標的認識程度及需求之強弱。
五、標的現況及其周圍環境。
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土地估價師應力求客觀，運用邏輯推論方法或經驗法則，以進行調查、
勘察、比較、分析、修正等估價工作。
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土地估價師採用之百分率或差額，應根據調查所得之實例及有關資料，
就影響價格之各項因素，分別按優劣差異程度，劃分等級，並統計分析
後編製之。
費用率、利潤率應根據調查所得之實例及有關資料，按其規模大小、工
期長短、風險大小、物價變動情形，統計分析後編製之。
前二項資料年期及編製，得由土地估價主管機關或土地估價師公會參照
土地估價師及其相關同業公會提供之資料定期編製公布之；上開資料未
公布前或無書面記載確實可憑者，由土地估價師視實際情況推定之。
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土地估價以查估價格日期之正常價格為原則，但合於第十條規定者，查
估其限定價格；合於第十一條規定者，查估其特定價格。
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前條所稱正常價格，係指具有市場性之不動產，在合理之市場上可能形
成之價格而言。
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第八條所稱限定價格，係指基於左列條件下所成立之價格。
一、土地租賃權與租賃地合併為目的之買賣。
二、士合併或分割為目的之買賣。
三、限定與勘估價的法定容許使用不同之條件下所估定之價格。
四、其他。
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第八條所稱特定價格，係指無市場性勘估標的之估價。
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土地估價資料及估價報告書應保存十五年。
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第二章 土地估價程序與資料收集
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土地估價師應將查證確定之土地價格及價格日期，加註於地籍圖及土地
使用分區套繪圖或街道圖或行政區域圖上，或以其他方法建檔，俾供瞭
解當地房地價格及變動。
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土地估價程序如左：
一、確定勘估基本事項。
二、擬定勘估計畫。
三、申請及搜集資料。
四、勘察現場。
五、調查交易或租賃實例及搜集補充資料。
六、整理、比較、分析資料。
七、運用不同的估價方法推算勘估標的價格。
八、決定勘估標的價格。
九、撰寫估價報告書。
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確定勘估基本事項如左：
一、勘估標的之內容。
二、價格日期。
三、查估之價格種類。
四、估價之目的。
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勘估計畫包括左列事項：
一、確定作業步驟。
二、預估所需時間。
三、預估所需人力。
四、預估作業經費。
五、擬定作業進度表。
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申請或搜集資料包括左列各項：
一、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、地籍圖謄本、地價證明
書、建築改良物勘測成果圖、土地使用分區證明、土地使用分區圖
及地質資料。
二、影響地方發展之計畫。
三、不動產之交易或收益資料。
四、其他。
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勘察現場包括左列事項：
一、調查影響價格之因素並填載於實例調查表。
二、確認前條所搜集之資料。
三、調查使用現況。
四、就標的及其環境或臨路情況攝製必要之照片。
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土地估價師應依左列原則搜集可比較之實例。
一、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區。
二、與勘估標的分區使用管制相同或相近。
三、與勘估標的使用性質相同或相近。
四、實例之價格符合正常價格之定義。
前項所稱可比較者，指能用數據加以量化修正者而言。
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土地估價師應就所搜集之資料之行整理、比、分析及調整，並以左列原
則優先選擇至少三件實例進行比較及推定。
一、實例資料內容充分且詳實者。
二、實例與勘估標的在同一近鄰地區且個別因素最相近者。
三、實例之價格形成日期與勘估標的之價格日期最接近者。
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第三章 買賣實例比較法
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買賣實例比較法，指以所選擇之可比較買賣實例價格為基礎，依第六條
規定，推算勘估標的合理價格之方法。
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運用買賣實例比較法估價之步驟如左：
一、蒐集並查證買賣實例相關資料。
二、選擇與勘估標的條件相同或相似之買賣實例。
三、對買賣實例價格進行時差正及情況修正。
四、分析、比較勘估標的與買賣實例間之個別因素及區域因素之差異，
並求取其調整率。
五、計算勘估標的之試算價格。
六、決定勘估標的之比較價格。
前項第四款所稱之調整率，未依第七條規定編製公布前，得由土地估價
師按法令允許在管理、使用、收益、處分及設定上之優惠與限制之差異
程度，參酌當地習慣，決定其調整率。
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所搜集之買賣實例，有左列情形者，應予排除。
一、急買急賣。
二、期待價格。
三、受債權債務承受關係影響之買賣。
四、親友間之買賣。
五、畸零地之買賣。
六、地上物處理有糾紛之買賣。
七、含仲介費之價格。
八、含分期付款利息之價格。
九、未含權利金之價格。
十、受迷信影響之買賣。
十一、其他。
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選定之土地或土地含建築改良物之買賣實例形成日期與勘估標的之價格
日期不相同者，應將因時差造成之價格差距，按土地或土地含建築改良
物價格之指數加以調整。但未編製上述指數之地區，得由土地估價師視
當地土地或土地含建築改良物價格之變動趨勢加以調整。
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土地估價師應參酌土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公
共建設、嫌惡設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、未來發
展趨勢及其他影因素，劃分地價分區。惟得採用地政機關劃定之地價分
區。
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買賣實例與勘估標的在不同地價分區時，土地估價師應對個別因素及區
域因素之差異逐項進行分析及調整。
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求取得第二十二條第四款之調整率時，得就百分率法、差額法或迴歸分
析法擇一採用之。
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百分率法係將影響勘估標的與比較標的價格變動之區域因素及個別因素
逐項比較，並依第七條所定之百分率進行調整之方法。
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差額法係將影響勘估標的與比較標的價格變動之區域因素及個別因素逐
項比較，並依第七條所定優劣程度或高低等級評定之差額進行調整之方
法。
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迴歸分析法，係指收集比較標的，透過統計學上之迴歸分析，求出各主
要影響地價區域因素及個別因素與比較標的之平均價格二者之關係式，
並將估標的之各主要影地價因素之調查所得之數值代入，得出勘估標的
價格之方法。
使用前項方法須符合左列條件：
一、須收集三十件以上之比較標的。
二、迴歸分析關係式之判定係數不得低於零點七。
三、截距項以外其他各主要影響地價因素之迴歸係數估計值同時為零之
顯著機率不得大於百分之五。
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第四章 收益資本化法
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收益資本化法係以勘估標的平均一年期間所得之淨收益，除以估價當時
市場上適當之收益資本化率估算其收益價格之方法。
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運用收益資本化法估價之步驟如左：
一、搜集總收益與總費用資料。
二、推算有效總收益。
三、推算總費用。
四、計算淨收益。
五、選擇適當之收益資本化率。
六、計算收益價格。
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土地估價師應搜集勘估標的及與該勘估標的之不動產特性相同或相似之
其他不動產平均一年之總收益與總費用。
前項收益及費用資料依左列各款原則搜集之。
一、屬出租性不動產者，以取得過去三年以上之租賃資料為原則。
二、屬營業性不動產者，取得五年以上之營運資料為原則。
三、屬直接生產用地者，以搜集過去五年間原料、人工及產品市場價格
資為原則。
前項資料，應依其持續、穩定及成長情形，加以調整。
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勘估標的之有效總收益計算方法如左：
一、分析並推算勘估標的之一年總收益。
二、推算閒置、承租人積欠租金及其他原因所造成之收益損失。
三、分析並推算勘估標的之其他衍生之淨收益。
四、將第一款減除第二款加上第三款之餘額為勘估標的之有效總收益。
前項第一款所稱一年總收益，得以左列方法求取之。
總收益＝一個數益週期之平均收益額÷一個收益週期所需年數
總收益＝一個數益週期之平均收益額×一年收益之期數
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前條所稱總收益，指估價當時勘估標的按法定用途出租或自行使用，在
正常情況下所能獲得之租金或收益之數額。
前條所稱收益損失，應按勘估標的閒置、無法收回之積欠租金及其他原
因致收益短收數額之總和，參酌勘估標的使用性質及地區狀況後加以推
算之。
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推算總收益及有效總收益時，應與左列相關資料校核比較：
一、與同一標的本身以往推算之總收益及有效總收益比較及校核。
二、與其他相同或相似比較標的實際總收益及有效總收益比較及校核。
三、與目前或未來可能之數益水準比較及校核。
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勘估標的之總費用計方法如左：
一、推算勘估標的之各項費用。
二、推算建築物之耐用年數，並估算折舊費用。
三、將第一款加上第二款之數額為甚估標的之總費用。
前項所稱一年總費用，得以左列方法求取之。
總收益＝一個數益週期之平均收益額÷一個收益週期所需年數
總收益＝一個數益週期之平均收益額×一年收益之期數
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推算勘估標的之各項費用，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料
或會計報表所載數據加以推算。推算勘估標的之各項費用時，凡屬資本
支出者，應按該支出可產生之有效使用年期及耗損比率，分年攤提並從
租金所得內加以扣除。
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推算建築改良物費用時，因折舊所產生之資本減少，得按左列方式擇一
處理。
一、將減少數額於有效總收益中扣除之。
二、將資本減少比較按耐用年數依適當之折舊計算式計算，並從租金所
得內扣除之。
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將有效總收益減除總費用，得出淨收益。淨收益可為折舊前或折舊後之
淨收益。所稱折舊前淨收益，指未扣除折舊者；所稱折舊後淨收益，係
指已扣除折舊者。
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收益資本化率應依左列方式擇一推算之：
一、選擇最具一般性之投資財貨報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與
勘估標的個別特性之差異，共就個別流通性、風險性、增值稅及管
理上之難易程度等因素加以比較推算之。
二、選擇與勘估標的相同或相似之數個淨收益除以比較標的價格後，以
所得之商數加以比較推算之。
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土地收益價格依左列計算式擇一求取之：
一、地上無建築改良物者：
土地上收益價格＝土地純收益÷土地收益資本化率二、地上有建築
改良物者：
土地收益價格＝（房地結合體約收益－建築改良物純收益）÷土地
收益資本化率
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建築改良物收益價格依左列計算式擇一求取之：
一、建築改良物收益價格＝建築改良物折舊後之純收益÷建築改良物收
益資本化率
二、建築改良物收益價格＝建築改良物折舊前之純收益÷（建築改良物
收益資本化
率＋建築改良物現有價值未
來每年之提存率）
三、建築改良物收益價格＝（房地結合體折舊後之純收益土地純收益）
÷建築改良
物收益資本化率。
四、建築改良物收益價格＝（房地結合體折舊後之純收益土地純收益）
÷（建築改
良物收益資本化率＋建築改
良物現有價值未來每年之提
存率）
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建築改良物純收益依左列方法求取之：
一、計算建築改良物現值。
二、建築改良物現值乘上建築改良物收益資本化率得建築改良物純收益
。
前項建築改良物現值依第四十九條計算之。
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勘估標的之收益期限為一定期間者，其收益價格可採左列計算式求取之
。
收益價格＝
１
１－─────────────────
（１＋收益資本化率）可收益之年收
純收益×────────────────────收益資本化率
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推算房地給合體收益價格時，依左列方式計算之。
一、房地結合體收益價格＝房地純收益÷房地綜合收益資本化率
二、房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價格比率＋建築
改良物收
益資本化率×建築改良物
價值比率
前項所稱土地價值比率及建築改良物價值比率，應依市場調查資料判定
，或運用其他估價方法之估價結果計算之。
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第五章 成本法
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成本法係指於估價當時求取與勘估標的重新取得或重新建造所需成本，
以推算勘估價的價格之方法。
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成本法於查估土地價格時，指未開發利用之土地成本，加上開發費用及
合理利潤所得之土地價格；於查估建築改良物價格時，指重新新建造相
同或相似建築改良物所需之營建總成本，扣除折舊後之時值。
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建築改良物估價程序如左：
一、確定勘估基本事項。
二、擬定勘估計畫。
三、申請及蒐集資料。
四、勘察現場。
五、調查、整理、比較及分析建築成本及費用等相關資料。
六、選擇適當方法胣推算建築改良物之建築成本。
七、推算建築改良應分攤之其他費用及利潤。
八、計算建築改良物之營建總成本。
九、選擇適當折舊方法，求取折舊額。
十、計算建築改良物時值。
十一、撰寫估價報告書。
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確定勘估基本事項如左：
一、建築改良物坐落、結構、裝修、樓層數及面積等。
二、價格日期。
三、查估之價格係重建成本或重置成本。
四、估價之目的及範圍。
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申請或蒐集資料包括左列各項：
一、建築構想及計畫書。
二、建築設計圖說。
三、建造執照。
四、施工計畫書。
五、竣工圖。
六、使用執照。
七、建築改良物勘測成果圖。
八、建築改良物登記簿謄本。
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勘察現場包括左列項：
一、調查影響建築改良物造價之因素，並填寫建築改良物現況調查表。
二、已完工之建物應調查使用、維護及管理現況。
三、就標的及其環境攝製必要照片。
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土地估價應蒐要與勘估建築改良物同一供需圈內之左列資料：
一、各類材料、人工之價格水準。
二、規劃、設計、廣告、銷售、管理、稅損等費用資料。
三、資本利息。
四、經營利潤率。
前項第三款所稱資本利包括自有資金與借貸資金與借貸資金之利息。
第一項第四款所稱經營利潤率係指資本主對勘估標的投入必要之成本與
費用，並透過經營管理手段，所產生之利潤與總銷售金額或總成本之比
率。
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建築改良物之建築成本應按左列方法擇一求取之。
一、直接法：指就建築改良物之構成部分或全體，調查使用材料之種別
、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於
價格日期之各種單為基礎，計算直接費用、間接費用及合理利潤，
以求取勘估標的建築成本之方法。
直接法分為左列二種：
（一）精算法：又名淨計法，指就建築改良物所需各種建築材料及人工
之數量，逐一乘以估價當時該建築材料之單價及人工工資，並合
計之。
（二）細算法：又名單位工程法，指以建築細部工程之各項目單價乘以
該工程施工數量，並合計之。
二、間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似區中，選擇與勘估標的
類似之建築改良物，按其實際之建築成本或標準邁築成本為基礎，
以與勘估標的之條件比較差異並作價格調整，以求取勘估標的建築
成本之方法。間接法分為左列二種：
（一）概算法：又名工程造價比率法，指按工程概算目逐項就勘估建築
改良物基準建築改良物比較其差異，並依工程價格及工程數量比
率進行調整，以求取勘估標的建築成本之方法。
（二）毛算法：又名單位面積或體積法，指以類似建築改良物單位面積
或體積之建築成本或相同構造種類之標準造價為基礎，經比較並
作價格調整後乘以勘估標的之總面積或體積，以求取勘估標的建
築成本之方法。
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精算法之估價步驟如左：
一、列出工程項目。
二、計算各工程項目之數量。
三、將各工程項目參考工料分析表之細目製作工料數量統計表。
四、製作工料彙總表。
五、估算各工料之價格。
六、估算營造之管理費用及利潤。
七、計算建築成本，其計算公式如左：
建築成本＝Σ（工料項目之數量×單價）＋管理費用及利潤
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細算法之估價步驟如左：
一、列出工程項目。
二、計算各工程項目之數量。
三、按工程項目調查各工程單價。
四、計算工程之價格。
五、估算營造之管理費用及利潤。
六、計算建築成本，其計算公式如左：
建築成本＝Σ（工料項目之數量×單價）＋管理費用及利潤
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概算法之估步驟如左：
一、製作工程概算明細表。
二、蒐集基準建築改良物之工程造價資料並製作工程造價比較分析表。
三、比較並作價格調整。
四、計算建築成本，其計算公式如左：
建築成本＝Σ（基準建物概算項目每坪單價×單價調整率）×總面
積
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毛算法之估價步驗如下：
一、由蒐集之類似建築改良物之單位建築成本或相同構造種類建築改良
物之標準造價表中選擇與勘估標的相似者作為比較之基準。
二、就勘估標的與基準建物作差異比較及價格調整。
三、計算建築成本，計算公式如下：
建築成本＝ (基準建物每坪單價×調整率) ×總面積
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第四十條第七款所稱之其他費用及利潤，由土地估價師視實際情況推算
之。
前項所稱其他費用，包括建築改良物之規劃費、設計費、廣告費、銷售
費、管理費、稅損資本報酬等。
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建築改良物之營建總成本為建築成本、其他費用及利潤之總和。
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建築改良物之折舊額，依左列方法擇一計算之。
一、定額法：
營建總成本－殘餘價格
折舊額＝──────────×已經歷年數
耐用年數
二、定率法：
殘餘
營 建 價格 已經歷
折舊額＝ ×（１－耐用年數×───）
總成本 營建總 年 數
成 本
三、償債基金法：
營 建 殘餘價格
（１－─────）×年利率
總成本 營建總成本 已經歷
折舊額＝─────────────────
（１＋年利率）耐用年數－１ 年 數
四、年數合計法：
折舊額＝
已經歷 耐用 已經歷
×（２× － ＋１）
營 建 殘餘 年 數 年數 年 數
（ － ）×────────────────
總成本 價格 耐用年數×（耐用年數＋１）
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耐用年數分為構造耐用年數及經濟耐用年數。前者由主管機關就各種不
同構造之建築改良物訂定之，土地估價師並得就勘估標的之構成部分，
實際觀察其維護狀態，並依物理、機能及經濟因素予以調整；後者由土
地估價師就勘估標的之收益性、市場條件及環境因素判定之。
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推算建築改良物折舊額時，得依行政院主計處、土地估價師公會、建築
師公會、建築業投資同業公會、財稅機關或工務機關所編製之各類建築
改良物耐用年數與殘餘價值表，參考當地地方習慣，按個別建築改良物
之實際使用狀態，由土地估價師視實際情況斟酌訂定其耐用年數及折舊
率後，再據以計算其折舊額。但使用定率法計算折舊額時，殘餘價格不
得為零。
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建築改良物折舊後時值為營建總成本減折舊額。
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第六章 土地開發分析法
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土地開發包括土地改良及使用分區、使用地類別或使用強度之變更。
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運用土地開發分析法計算公式如左：
Ｖ＝[S÷（１＋Ｒ）－（Ｃ＋Ｍ＋Ｉ）÷（１＋ｉ）ｙ
1.運用估價之基本方法求取開發或建築後預期總銷售金額（Ｓ）。
2.選擇適當的報酬率（Ｒ）。
3.估算開發或建築所需的直接費用（Ｃ）。
4.估算間接費用（Ｍ）。
5.估計開發年數（Ｙ）。
6.選擇適當的年利率（ｉ）
7.計算直接及間接費用應負擔之資本利息（Ｉ）。
8.計算開發或建築前土地總價格（Ｖ）。
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總銷售金額應按法令定下最合理有效利用之狀況推算之，如有開發計畫
，得依上開計畫評估計算。
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報酬率得按工程規模、開發期數與經濟景氣因素並考量當期營建業平均
報酬率估計之。
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直接費用得視勘估標的規劃設計、開發建築難度、開挖強度、基地自然
條件及施工計畫估計之。
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間接費用得依各費用項目項逐項評估或以直接費用之合理比例推算之。
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開發年數之估計應自價格日期起至開發完成止所必要之時間。
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年利率得以長期公債利率為基準，並考慮開發期間金融環境、利率走勢
、資金來源及資金比例等調整之。
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計算直接及間接費用應負擔之資本利息，應考慮分期投入資本之數額及
資本使用的年數分別計算或以前條調整後之利率推算之。
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第七章 投資估價
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投資估價指運用買賣實例比較法、收益資本化法及成本法等估價方法，
以評估勘估標的在不同投資條件下之價格。
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投資估價之步驟如左：
一、確認投資標的及其投資目的。
二、分析法令管制、文化特性、投資者偏好、道德規範、自有資金額度
、產業平均報酬率、投資者冒風險之意願與能力及可供投資選擇之
幅度等。
三、預測未來收支情形共編列現金流量表。
四、評估投資案之預期報酬率及風險。
五、擬定投資建議。
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前條所稱投資目的係在追求最大利益，其表現方式如左：
一、年收益。
二、資本增值。
三、因獎勵產生之利益。
四、非直接以金錢表現之利益。
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年收益因估算基準不同，其表現方式如左：
一、總收益。
二、有效總收益。
三、總資金淨收益：指有效總收益減總成本，但總成本不包括貸款分期
償還額。
四、自有資金收益：指總資金淨收益減貸款分期償還額。
五、稅後收益：指自有資金收益減營利事業所得稅。
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資本增值因估算基準不同，其表現方式如左：
一、總本增值：指預期售價減購入成本。
二、淨資本增值：指總資本增值減出售費用。
三、稅前淨資本增值：指淨資本增估加貸款額減貸款分期償還額減貸款
未償付額。
四、稅後淨資本增值：指稅前淨資本增值減應繳稅額。
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土地投資風險主要為業務、財務、通貨膨脹及流通性之風險，各類風險
之大小，皆影投資人要求報酬率之高低，從事土地投資估價時，應詳加
分析風險和要求報酬率之對等關係。
前項所稱業務風險、財務風險、通貸膨脹風險及流通性風險之定義如左
：
一、業務風險：指投資者在於產銷過程中之風險，即營業收入或銷貨成
本變動而影響利潤大小之風險。
二、財務風險：指投資者在財務規劃上之風險。
三、通貨膨脹風險：指投資者承受通貨膨脹所帶來實質報酬變動之風險
。
四、流通性風險：指投資者對投資標的變現能力之風險。
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投資估價係應用估價數學之六項基本公式為基礎，說明不動產值在時間
序列上之變動關係。其計算公式如左：
一、 複利終值率＝（１＋年利率）期間
１
二、複利現值率＝──────────────────────
（１＋年利率）期間
（１＋年利率）期間－１
三、複利年金終值率＝─────────────────────
年利率
年利率
四、償債基金率＝───────────────────────
（１＋年利率）期間－１
１
１－─────────
（１＋年利率）期間
五、複利年金現值率＝─────────────────────
年利率
年利率
六、本利定額分年償還率＝───────────────────
１
１－─────────────────
（１＋年利率）期間
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評估預期報酬率或風險之方法如左：
一、比率分析法：計算左列各項病率與估價當期產業平均值或過去數值
進行比較分析，並作投資可行性之評估。其各項比率如左：
1.負債比率，指負責總額與資產總額之比。
2.涵蓋比，指總資金淨收益與貸款分期還額之比值。
3.本益衡點，指經營費用加貸款分期償還額之和與有效總收益之比值
。
4.總資產周轉率，指有效總收益與資產總額之比值。
5.經營費用率，指經營費用與有效總收益之比值。
6.最高貸款率，指總資金淨收益除以期望涵蓋比後再與本利定額分年
償還率之比值。
二、經驗法：（本法未考慮時間因素）
1.還本期間法，指單求支出於第幾年期可被收益完全抵銷，致本益平
衡，但不考慮還本後之現金流量。
2.投資報酬率法，指將投資案全期之現金流量納入考慮，先求算全額
之收支差額（即利潤），再以該利潤除以投資年期，以求得年平均
利潤，最後以年平均利潤之半數除以資本額即得。
三、折現現金流量法：
1.淨現值法，指將某投資案未來之收支以要求報酬率逐期折算為現值
後，加總之。其計算公式為：
n ＡＴＣＦ ＡＴＥＲ
ＮＰＶt＝Σ ──── ＋ ──── ─Ｅ
t=1 (1+k)t (1+k)n
ＮＰＶt 為自有資金淨現值
ＡＴＣＦ 為自有資金稅後收益
ＡＴＥＲ 為自有資金稅後淨值資本增值
n 為年期
k 為要求報酬率
Ｅ 為自有資金
淨現值可正可負，必須大於或等於零始可投資，否則放棄投資。
2.內在報酬還原率法，指計算當淨現值等於零時之報酬率，亦即折現
之總投資收益，等於折現之總投資支出。本法之求算需多次嘗試，
直到淨現值介於正負之間後，利用插入法，求得近似之報酬率。其
計算公式為：
n ＡＴＣＦt ＡＴＥＲn
ＮＰＶt＝Σ ───── ＋ ───── ─Ｅ＝０
t=1 (1+r)t (1+r)n
若報酬率r 大於要求報酬率k ，則可投資，否則放棄投資。
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為提高投資建議之精準度，需重複前條之步驟，進行敏感或模擬分析。
其定義如左：
一、敏感度分析，指探討不同變數對投資報酬之影強度。其作法係選擇
某一幅度之變動，在質變數值固不變之條作不，觀察投資報酬率之
增減情形，作為投資人之參考。
二、模擬分析，指將變數之可能數值和其發生之或然率合併考慮。其進
行步驟如左：
1.可控制變數值之確立。
2.預測不可控變數之一組數值和其各別之發生或然率。
3.隨機抽選不可控變數後與可控變數搭配成組。
4.計算該組之內在報酬還原率或淨現值。
5.重複3.4.歲驟至壹百組以上，以產生相當數目之內在報酬還原率或
淨現值之概率分布，以觀察該拚資案之可能報酬率之分布情形作為
投資人之參考。
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第八章 決定價格
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土地估價師價後，應按左列程逐項加以檢查、修正，並決定其價格。
一、資料之選擇、檢討與用是否適當？
二、有無遵循土地估價之基本原則？
三、一般性因素之分析及區域因素分析，個別因素分析是否適當？
四、所運用之估價方法是否切合估價標的之類別、性質及估價目的與用
途。
五、不動產價格調整修正是否完全確實及合理。
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土地估價師運用三種基本估價方法，各選擇至少三件實例，推算出試算
價格，經檢查修正其試算價格後，決定勘估標的價格。
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土地估價師決定勘估標的價格後，應製作估價報告書。
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第九章 製作估價報告書
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估價報告書得以書信式、表格式或敘述鐘等方式為之。
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估價報告書的用語應力求肯定，避免模稜兩可或易生誤解之文字，對於
難以確定之事項應在報告書中說明，並描述其可能影響不動產權利或價
值之情形。
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估價報告書應記載左列事項：
一、委託人。
二、估價金額，必要時得預估土地增值稅額。
三、價格種類。
四、勘估標的之詳細資料。
土地：權利人、座落、標示、面積、權利範圍。
建物：權利人、門牌、基地標示、構造、裝修、情況、面積。
五、勘估標的使用現況。
六、勘估標的受法令規定之使用管制。
七、勘估標的之他項權利負擔及產產情況。
八、估價目的。
九、估價日期及價格日期。
十、價所運用之方法及其估算過程與價格決定之理由。
十一、土地估價師姓名。
前報告書如為敘述式者應增加左列事項：
一、環境情況概述：包括鄰近土地使用情況、危險或嫌惡設施。
二、交通情況概述：道路系統、大眾交通系統。
三、公共設施或民生必需之設施、商業設施、郵、電、金融、文教、醫
療、行政、休閒......等設施之說明。
四、地區性之重要建設開發計畫。
第一項估價報告書，必要時得增加勘估標的相關附件：
一、土地登記簿謄本。
二、建築改良物登記謄本。
三、地籍圖謄本。
四、地價證明書。
五、建築改良物勘測成果圖。
六、土地使用分區證明書。
七、土地使用分區圖。
八、建築構想及計畫書。
九、建築設計圖說。
十、建造執照。
十一、施工計畫書。
十二、竣工圖。
十三、使用執照。
十四、市場交易實例。
十五、不動產現況照片。
十六、市場交易相關資料。
土地估價師應在估價報告書簽字或蓋章。
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第十章 附則
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本規自發布日施行。
附件
收益還原法係以估價數學為基礎，應用下列六個基本公式為不動產估
價之基礎。下列公式均為假設投資年利率為i ，複利計算，每年投資金額
之支付或回收均在年末（in arrer）：
1.一元於n 年後之本利和為"Ａ"
A ＝（１＋ i ）n
例一：如果年利率為 8％，試問現在投資 1,000元， 5年後之本利和若
干？
A ＝1,000元 ×（1＋8％）5＝1,498元
2.n 年後之一元現價為"PV" （Present value）
１
PV＝────
(1 ＋ i)
例二：如果年利率為 8％， 5年後的 1,469元現值若干？
１
PV＝1,469元×──────＝1,000元
(1 ＋ 8％)5
3.一年投資一元，n 年後之本利和為"Alp.a."
(1 ＋ i)n－1
PV＝1,469元×──────
i
例三：如果每年年底投資 5,000元，當利率為 6％時，9 年期滿之本利
和有多？
(1 ＋ 6％)9－1
"A5,000p.a."＝5,000元×───────
6％
＝5,000元×11.49131598
＝57,457元
4.n 年期滿收一元，每年應投年金為 "ASF" （Annual
Sinking Fund）
6％
ASF＝──────
(1 ＋ i)n－1
例四：如預計 9年期滿籌足57,457元，當年利率為 6％時，現在起每年
年底應存多少錢？
6％
ASF＝57,457元×───────
(1 ＋ 6％)9－1
＝57,457×0.087022235
＝5,000元
5.每年投資一元，n 年期滿本利一次收齊，該本利的現值為 "Alp.a." （
即一般通稱之購買年ＹＰ）
1 1
1－───── ───────
(1 ＋ i)n i
PV1p.a.＝───────或 i＋───────
i (1 ＋ i)n － 1
例五：甲地設有為期九年之地上權，每年年底地上權人須付所有權人 4
,000元。設若同類土地之年租金為 9,000元，當該類不動產投資
報酬還原率為
6 ％時試問該地上權之權利價值若干？
該地上權每年之租金利潤＝9,000元－4,000元
＝5,000元
1
1－─────
(1＋6％)9
PV5,000p.a. ＝5,000元×───────
6％
＝5,000元×6.801692274
＝34,000元
6.現在投資一元，n 年間每年可回收年金 "Alw.p." （
Pnnuity 1 will purchase）
i i
Alw.p. ＝───────或 i＋───────
1 (1 ＋ i)n－1
1－─────
(1 ＋ i)n
例如：如果投資人要求之報酬還原率為6 ％，試問現在投資34,008元，
所購買剩 9年生命之不動產，每年最少應收多少房租始划算？
6％
A34,008w.p. ＝34,008元×───────
1
1－─────
(1＋6％)9
＝34,008元×0.147022235
＝5,000元
上述六個公式相互關聯。單就列式知公式一和二；公式三和四；公式
五和六互為倒數。其實公式三和五；公式四和六亦相互關聯，其關係有如
公式一和二。例如：例三和四之57,457元與例五和六之34,008元係（１＋
6％）9:1。此六公式適足以說明價值於時間序列上之變動關係。
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