一、開發用地範圍
本開發用地位於重新路一段與文化南路交叉口，範圍計有光興段28地
號等三十三筆土地，基地面積為3422.773524 ㎡，都市計畫為聯合開
發區（捷二），都市計畫圖如圖一，地籍圖如圖二，土地權屬表如表
一。
二、土地使用分區管制規定
依據臺北縣政府公告之「土地使用分區管制要點說明」、「訂定三重
都市計畫（土地使用分區管制要點）書」、及八十八年六月九日北府
工都字第196057號函「變更三重都市計畫（部分住宅區、商業區、工
業區、綠地、廣場兼停車場用地為捷運系統用地）書」規定辦理，重
要管制內容如下：
（一）本計畫所劃設之捷運系統用地係供捷運車站、車站出入口、通風
口、轉乘設施、路軌（軌道）及其相關設施之使用，該部分免計
入容積率。
（二）面臨主要計畫道路應依規定退縮無遮簷人行道或設置高度六公尺
以上之騎樓。
（三）捷運場站之設計應就運輸及其他運具銜接項目，以整合規劃設計
之進行。
（四）施工前應做好施工計畫及交通衝擊分析，環境衝擊分析應依相關
規定辦理。
（五）基地地下得全面開挖，地上建築物之建蔽率應較法定建蔽率降低
至少百分之十以上。
（六）開發申請建造執照前應先經臺北縣都市設計審議委員會審查通過
後始可發照。
（七）本計畫所訂獎勵後之最大容積率較高，請臺北縣臺北縣都市設計
審議委員會於審查建造執照時，應考量公共設施之服務品質作適
當合理之處理。
（八）捷二捷運系統用地辦理聯合開發時，建蔽率、容積率、使用項目
，依下表規定外，餘應依前項規定辦理：
┌──┬───┬─────┬────┬─────┐
│基地│建蔽率│ 容積率 │容積分配│使用項目 │
├──┼───┼─────┼────┼─────┤
│O7站│ 80％│ 440％，其│容積分配│O7站（捷二│
│（捷│ │獎勵後之最│詳註二 │）得作捷運│
│二）│ │大容積率（│ │相關設施及│
│ │ │註一）不得│ │註四之使用│
│ │ │大於1000％│ │項目。 │
└──┴───┴─────┴────┴─────┘
註一：最大容積率包含法定容積率及都市計畫獎勵容積率與捷運聯合開發
獎勵容積率。
註二：總開發容積率之和＝法定容積率＋X＋Y＋N
X＝都市計畫獎勵容積率，其公式如下：
X＝220％×N/120（且N/120≦1）
本案所給予獎勵之上限為法定容積率之一半（即440％×
1/2＝220％），但土地所有權人必須捐贈120％ 之容積率始能獲得此獎勵
，若土地所有權人之捐贈減少時，則依此比例減少都市計畫獎勵之容積率
。
Y＝捷運聯合開發獎勵容積率
N＝土地所有權人無償捐贈臺北縣政府之容積率
1 土地所有權人得獲得之容積率＝法定容積率＋X＋1/2Y 2 捷運主管機關
得獲得之容積率＝1/2Y
3 臺北縣臺北縣政府得獲得之容積率＝N
註四：捷運場、站建築物上、下層空間及其毗鄰地區，得聯合開發項目如
下：
1 多戶住宅
(1)連棟住宅
(2)集合住宅
2 戶外遊憩設施
3 社區通訊設施
(1)郵政支局、代辦所
(2)電信分支局、辦事處
4 社區安全設施
(1)消防隊（分隊部）
(2)警察分局、派出（分駐）所
5 公務機關、各級行政機關
6 文教設施
(1)圖書館
(2)社會教育館
(3)藝術館、美術館
(4)音樂廳
(5)體育場（館）
(6)文康活動中心
(7)區民及社區活動中心
7 日常用品零售業
(1)飲食成品
(2)日用百貨
(3)糧食
(4)水果
8 超級市場
9 一般零售業
10日常服務業
(1)洗衣
(2)理髮
(3)美容
(4)織補
(5)傘、皮鞋修補及擦鞋
(6)修配鎖
(7)自行車修理
(8)錄影節目帶出租
11一般事務所
12自由職業事務所
(1)律師
(2)建築師
(3)會計師
(4)技師
13金融保險業
(1)銀行、合作金庫
(2)信用合作社
(3)農會信用部
(4)證券經紀業
(5)信託投資業
(6)保險業
(7)證券交易所
14娛樂健身服務業
(1)戲院、劇院、電影院
(2)歌廳
(3)夜總會、俱樂部
(4)廣播公司、電視公司
(5)兒童樂園
(6)電動玩具店
(6)樂隊業
(7)錄影帶節目帶播映業及歌廳歌唱業
(8)釣蝦、釣魚場
(9)籃球、網球、桌球、羽毛球、棒球、高爾夫球等球類運動比賽練習
場
(10)國術館、柔道館、跆拳道館、空手道館、劍道館及拳擊舉重等教練
場所、健身房、韻律房
(11)保齡球館、撞球房
(12)溜冰場、游泳池
(13)營業性浴室（含三溫暖）
15旅遊及運輸服務業
(1)貨櫃、貨運辦事處
(2)公路、市區汽車客運業務辦事處
(3)旅遊業及遊覽車客運公司辦事處
(4)航空、海運、內河運輸公司辦事處
(5)報關行、快遞辦事處
(6)船務代理業
16一般旅館業
(1)旅館
(2)觀光旅館
17停車場
18餐飲業
(1)小吃店業
(2)餐廳
(3)咖啡館
(4)茶藝館
19醫療保健服務業
(1)醫院、療養院、診所、助產室（不包括傳染病及精神病）
(2)衛生所（站）
(3)醫事技術業
20其他經主管機關核定之項目
（九）臺北縣政府取得之容積率，臺北縣政府不負擔建造費用，惟不取
得該分配之樓地板面積相對應之土地持分。且該樓地板面積應作
圖書館、博物館、藝術中心、兒童青少年、勞工、老人等活動中
心及地方政府指定之公益設施使用。
（十）捷運主管機關取得之容積率，捷運主管機關應負擔建造費用，惟
無償取得該分配之樓地板面積相對應之土地持分。
（十一）若土地所有權人及相關權利關係人同意將其土地供捷運系統使
用，且經捷運主管機關同意並無償設定永久地上權，其設定永
久地上權部分土地之原有可建築容積及其捷運設施地面突出物
投影面積之二倍容積，得併入毗鄰相同使用分區之基地。
三、建物設計指導原則
（一）基本設計概述
1.本基地呈梯型，開發基地建築線內之聯合開發大樓係與捷運設
施共構，捷運設施由捷運工程局完成設計施工。本站聯合開發
大樓概念設計規劃為地上二十層，地下六層，未來由聯合開發
投資人負責施作聯合開發建物之設計及施工。
2.本聯合開發大樓共構之捷運設施配合：地下六層為月臺層、通
風管道及機房設施空間。地下五層為樓梯、電扶梯穿越層、通
風管道及機房設施空間。地下四層為月臺層及穿堂層、通風管
道及機房設施空間。地下一至三層為樓梯、電扶梯及管道穿越
層、通風管道及機房設施空間。地面層為捷運出入口與通風井
X 、通風井Y ，地上二至四層為通風井X 、通風井Y ，由本局
辦理細部設計及發包施工之共構結構體即為地下六層之全部及
一至地上四層之捷運設施部分（含頂板，僅留設必要之樓梯間
及結構續接用樑柱頭）。
3.捷運新莊線臺北橋站目標年預估運量需求，本聯合開發建物內
所設置之捷運出入口設施，其數量為電扶梯二座、無障礙電梯
一座及其坡道、4.4 公尺寬之樓梯一座。緊急出口及通風井X
、通風井Y 。
4.聯合開發建物使用項目依相關法令規定辦理，地下六樓為機電
設備空間，地下五層至地下三層為停車場兼防空避難室，地下
一層及地下二層為商場使用；地面一至六層為商場，地面七層
至二十層則以辦公室使用規劃設計（實際配置可依日後設計需
求調整）。
5.聯開大樓地下二樓預留可敲除牆板（Knock- Out Panel ），
可供投資人日後申請與車站連通，連通處之聯合開發大樓需加
設水密門。其餘捷運設施與聯開空間皆以三小時防火時效牆完
全分開。聯開大樓擬與捷運出入口連通，應依相關規定提出申
請經捷運工程局審查通過，並需符合相關建築及消防法令及捷
運工程局規劃手冊規定方可辦理。
6.本聯開大樓之法定汽車位為214 部，基本設計215 部，採設置
雙層機械停車設計。結構柱距及樓層高度以停車位模矩訂定。
停車場坡道置於基地東北側，以減少對基地整體利用之影響。
7.聯開建物於地面層共設三處進出口，皆面臨道路且退縮無遮簷
人行道。垂直動線以電梯二座配一座樓梯為一組，連通各層商
場地下停車場；沿街面商場及辦公室空間門廳各設一組樓電梯
，可連通至地下停車場及屋頂層。另於背面設樓梯一座僅直通
地面層及屋頂層。另設置電扶梯通達商場。
8.捷運工程局施作之共構範圍內聯開空間皆無裝修，地面高程預
留粉刷厚度，保持日後不同裝修材料使用彈性；預留之水平、
垂直向開口視用途以鐵捲門、空心磚或臨時RC蓋板封閉；地面
層外牆主要出入口設鋼板門管制進出，樓梯設置簡易扶手。各
項設施以維持施工期安全及易於管理為原則。
9.因捷運與聯開共構部分之立面設計及結構設計以整體性考量為
原則，本案建議採SRC 配金屬、玻璃帷幕牆規劃。
10.捷運與聯開共構施工界面皆有安全、防水設施，各項外部開口
設置封板，屋頂設女兒牆、防水層、排水口及維修用樓梯間、
出入口及通風井冷卻水塔，通風井冷卻水塔日後若因配合聯合
開發大樓設計需移設至大樓屋頂層，設計應依臺北都會區大眾
捷運系統聯合開發設計手冊第四十六條規定辦理。
11.聯開水電及空調系統機房置於地下各層，已預留所需空間；商
場空調及辦公室樓層主機房設置於地下六層，另地下各層設置
通風系統供停車場、發電機房換氣用。
（二）細部設計概述
1.建築設計
(1)臺北橋站開發範圍內出入口、通風口高程，須符合捷運規劃
手冊相關防洪規定，各高程詳下表：
┌──────┬────┬─────┬─────┐
│ │主出入口│通風井X&緊│通風井Y&緊│
│ │ │急逃生梯 │急逃生梯 │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│50年洪水位＋│103.21 │103.21 │103.21 │
│0.15M │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│100 年洪水位│103.34 │103.34 │103.34 │
│＋0.15M │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│200 年洪水位│103.83 │103.83 │103.83 │
│＋1.1M │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│鄰近人行道設│102.56 │102.56 │102.56 │
│計高程（M） │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│出入口／通風│103.34 │103.84 │103.84 │
│井開口設計高│ │ │ │
│程（M） │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│出入口，開口│0.78 │1.28 │1.28 │
│人行道之高差│ │ │ │
│（M） │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│防洪閘門尺寸│500 ㎜ │- │- │
│（高度） │ │ │ │
├──────┼────┼─────┼─────┤
│100 年迴歸降│ │ │ │
│雨狀況下，出│ │ │ │
│入口狀況 │ │ │ │
│開：因出入口│ │ │ │
│門檻設計高程│ │ │ │
│高於100 年洪│ │ │ │
│水位加0.15M │ │ │ │
│，故屬開放狀│ │ │ │
│態 │開 │- │- │
│關：因出入口│ │ │ │
│門檻設計高程│ │ │ │
│低於100 年洪│ │ │ │
│水位加0.15M │ │ │ │
│，故屬關閉狀│ │ │ │
│態 │ │ │ │
└──────┴────┴─────┴─────┘
捷運出入口、通風口防洪高程為200 年洪水位加1.1 公尺，防洪設施包含
出入口抬高至120 公分及裝設防洪閘門；聯開商場因無系統性路網連通問
題，為考量商場之易及性，地面層設計比現地高程提高60公分，是否須加
裝防洪閘門則留待投資人考量並報捷運工程局核定。惟如與捷運出入口連
通，則其防洪設計需與捷運設施相同。
(2)捷運車站及出入口大廳高度至少五公尺以上。
(3)聯合開發大樓設計時，須預留從捷運設施通至屋頂層所需之
相關管路空間。
(4)未來聯合開發大樓地面層以上部分須配合捷運設施裝修，亦
可以選擇其他建材，惟需經捷運局之認可或基於美觀之考量
，可將原有裝修材敲除作整體性之裝修，但亦需捷運局之認
可。
(5)防火區劃與使用管制
聯合開發大樓與捷運設施間均需以具有三小時防火時效之鋼
筋混凝土牆壁及樓板分隔，消防系統應遵循相同原則予以完
全隔斷。為了確保捷運系統之獨立及安全，聯合開發大樓與
捷運設施空間之出入口，均各自獨立且沒有任何連通之處，
且不得在區隔牆上有任何管路等貫通。如開發建物大樓擬與
捷運出入口連通，應依相關規定提出申請俟捷運局審查通過
，並需符合相關建築及消防法規規定方可辦理。
2.地工設計報告
(1)地工設計須依據捷運工程局所提供之「土木工程設計手冊」
相關規定辦理。
(2)地工分析所採用之地質資料及參數評定，詳甄選文件所附之
DK194 標補充地質調查成果報告。
(3)基礎分析
依據DDC 所辦理之補充地質鑽探報告所示，地層主要包括松
山層及景美層，主要由粉土質黏土層及粉土質細砂層交互組
合而成。本基地聯合開發大樓採筏式基礎設計，由於結構行
為上係與聯合開發大樓連續壁側內牆及地下部分之構架系統
形成一體結構抵抗側向土壓力及水壓力，相關結構分析詳新
莊線臺北橋站捷二聯合開發基本設計報告書。
3.結構設計
聯合開發設計者於設計時，應確認既成共構結構體的應力及應
變不超過法規容許值。
本聯開共構建築物之結構設計考量為地下六層、地上二十層RC
（或SRC ）結構體，為配合未來自動化及電子化之趨勢，本基
地開發建築時，建議以鋼骨混凝土（SRC ）結構規劃設計，以
滿足未來實際發展需要。本大樓除地下樓層及地面層之一部份
設計為捷運出入口、通風井設施外，其他部份及樓層為聯合開
發。故本結構體之設計及施工階段分為二階段：第一階段為地
下樓層全部及地面層以上共構之捷運設施。第二階段為聯合開
發大樓由投資人設計興建施工。而於結構分析係以地下六層、
地上二十層鋼骨混凝土（SRC ）結構物為考量，捷運與聯合開
發共構界面之屋頂柱頭及各樓層樑頭皆預留足夠搭接長度，作
為未來施作上部聯合開發樓地板之韌性接頭。
(1)地下室採雙牆結構系統設計，外牆厚1.0m，外牆與連續壁間
及底版底部與頂版頂部皆被覆防水膜；地下室開挖深度約33
m ，連續壁採厚度1.8m。
(2)結構續接用柱頭為85cm×85cm、80cm×80cm、85cm×140cm
鋼柱。
(3)載重說明
a.靜載重：依建築技術規則構造篇第十條規定。
b.活載重：除依建築技術規則構造篇第十七條之規定外，尚
須考慮聯合開發大樓內捷運設施1000㎏/㎡ 垂直載重，及
一樓室外樓板則考慮1000㎏/㎡ 之施工載重。活載重佈置
並考慮跳跨配置，以求得最大正負彎矩值。
c.風載重：應符合建築技術規則之規定並建議使用內政部建
築研究所建築物風力規範研究報告CSSE85-05B之規定計算
。
d.地震載重：須符合中華民國內政部88.12.29頒布修正之「
建築物耐震設計規範及解說」中地震力之要求，其中I 值
取1.25。
4.水電系統設計
(1)聯開大樓之水電系統係完全獨立，另外預留設計機房與管道
間，惟為避二次施工破壞地下結構防水膜之完整性，已將與
外線接管（電力系統六支150 ㎜∮PVC 、電話系統四支78㎜
∮PVC ）必需之地下室外牆預埋管及水箱表納入共構施工範
圍一併由本局發包施工。電話系統之幹線將由捷運施做並引
進至聯合開發大樓地下室，將來聯合開發大樓之電話系統將
由聯合開發大樓設計者負責設計及施工，未來聯合開發大樓
之承包商安裝聯合開發大樓電話系統，電話系統之幹線將經
由指定管道間內，以便連接各層樓之電話端子箱。
(2)共構施工包含臨時排水及簡易照明，於大樓未完工前之電源
暫由捷運設施提供，以利工地安全管理。
(3)車站與聯開區域間相互通報火警所需導線管，由捷運水電標
安裝，供未來雙方火警系統交互通報使用。
(4)聯開大樓之避雷及接地系統亦由投資人自行負責設計安裝，
並自行將接地管線連接至已預留之供聯開電力及設備接地用
接線盒處；另避雷接地亦應將管線接至已留設之避雷接地系
統處。
(5)聯合開發大樓排水系統（雨水及地下室污水系統）需與捷運
預埋之管路連接而排至道路Ｕ型溝。
(6)接地及避雷保護系統依據結構物基礎下之土壤電阻系數加以
計算應有之接地電阻值，提供數個接地系統以便聯合開發大
樓之系統及設備接地使用。同時提供避雷保護系統之接地系
統，此保護系統亦設有接地端子，置於接地端子箱內以供日
後測試接地電阻，延伸至未來聯合開發大樓之屋頂層之接地
連接線，屋頂導線及屋頂避電針等由聯合開發大樓之設計者
負責設計及施工。
(7)消防系統所需管路由捷運施工承商預埋，大樓用消防送水口
及採水口應設置於適當位置，所有消防泵浦及管路則由未來
大樓大樓承商負責設計及施工。
(8)衛生排水系統
未來聯合開發大樓二樓以上設置廁所，化糞池、生活廢水處
理池及廢水泵浦將由未來大樓設計者設計及安裝，捷運施工
承商將預留所需人孔及地標開孔供未來聯合開發大樓使用。
5.環控系統設計
因捷運車站已設置獨立之空調、通風、排煙以及自動控制系統
等，故未來聯開大樓環控系統須參考預留之管線、管線間、機
房、通風口等另行作完整設計。
6.電梯／電扶梯設計
聯開大樓共設置電梯2 組／2 部，供商場及辦公室使用。並設
置2 組／2 部電扶梯通往地上及地下樓層。
7.共構界面間之關係詳下表：
┌────────┬──┬──┬──┬──┬──┐
│ 界 面 │建築│結構│土木│機電│大地│
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│結構設施排水、防│ │ˇ │ˇ │ˇ │ │
│水 │ │ │ │ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│機房設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│消防設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│排水設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│供水設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│變電設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│空調設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│供電設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│電話設施 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│接地系統 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│昇降設備（電梯、│ˇ │ │ │ˇ │ │
│電扶梯） │ │ │ │ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│建築裝修 │ˇ │ │ │ˇ │ │
├────────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│地質鑽探、測量、│ˇ │ │ˇ │ │ˇ │
│建築線指示 │ │ │ │ │ │
└────────┴──┴──┴──┴──┴──┘
（三）施工（詳CK241 標工程圖說及相關資料及DK194 標補充管線調查
報告）
1.施工要求
(1)未來聯合開發大樓施工時，絕對不能對捷運設施的機電系統
及運作造成影響或中斷。
(2)未來聯合開發大樓施工所需工作場地，應由承造人自行取得
。
(3)未來聯合開發大樓施工所需臨時管線，應向當地有關單位申
請，並與捷運系統設施分開。
(4)未來聯合開發大樓施工期間，所有現有構造物、管線及系統
均需加以保護。
(5)為避免損及現有捷運設施及鄰房，開發營造承商應先將施工
計畫書提送捷運局核可。
(6)未來開發建物大樓結構須與捷運站體預留之柱位相接，著重
防水工程之施作。本節應配合參考捷運工程局提供之臺北橋
站聯合開發基本設計報告書，如與上述相異時以捷運局解釋
為準。
（四）界面說明
1.本案聯合開發大樓地下各層採全面共構，地上部分聯合開發建
築則以垂直向接續施作，一樓樓版可視為共構基礎與後續建築
工程之主要界面。
2.地面捷運設施出入口及通風井，各方向與聯合開發大樓連接處
和往上加建之樑柱接頭和管線連接預埋配件等為結構界面。未
來聯開大樓施工者於敲除垂直向預留之結構接續用柱頭混凝土
時，須注意不要傷及內部佈設鋼筋及鋼筋端部續接器，俾能使
聯合開發大樓作整體之接續。未來聯開大樓施工時最後之柱鋼
筋數量若小於續接鋼筋數量時，不可將多餘鋼筋數量切除，以
確保下層柱筋之錨錠強度。
3.地下各層聯合開發所屬空間，其建築裝修皆不包含於共構工程
項目內。地面各層，捷運設施施工圖註明或施作完成，凡表面
裝修材料為水泥漆部分，即日後歸聯合開發整體設計施工處。
未來聯合開發商場若於O7站連通，連通處之聯合開發大樓內需
加設水密門。另與捷運空間界面之防火時效至少需達3 小時之
安全需求。
4.聯合開發細部設計與施工應注意事項詳聯合開發基本設計報告
書。
四、開發時程
本案聯合開發大樓規劃為地下六層、地上二十層之結構，地面層以下
部分將與捷運新莊線臺北橋站（O7）出入口及通風井共構設計，並由
捷運工程局負責施工，原則上需俟O7站體及聯合開發捷運設施共構（
G1層以下）結構體完成後，再由聯合開發投資人進場繼續地面層以上
之大樓結構體興建工程。本案共構備查經捷運工程局於九十二年六月
十九日以北市捷五字第09231512600 號函報請臺北縣政府工務局核備
，案經臺北縣政府工務局九十二年七月二十八日北府工建字第092041
2902號函核備在案（附件四），共構備查日為九十二年七月二十八日
。原則預定於九十五年一月起徵求投資人，九十五年十一月底前投資
人提送開發建議書並完成權益分配，九十六年六月底前投資人與本府
簽訂聯合開發投資契約書，至九十七年一月底間辦理細部設計、建照
取得，惟上述聯開作業時間之推動仍以捷運工程局實際辦理為準。捷
運工程局預計九十七年六月完成聯開地面以下之結構體，屆時聯合開
發投資人即可配合進場施工地面層以上之結構及後續建築裝修及機電
工程，預定一百零一年十二月底辦妥產權登記並開始管理使用。開發
預定時程表如表二。
五、其他有關事項
（一）前述設計內容如需變更，須依「臺北市政府甄選臺北都會區大眾
捷運系統土地聯合開發投資人須知」相關規定辦理。
（二）聯合開發建物設計施工仍須依開發當時之都市計畫及建築法令規
定辦理，與捷運設施共構之聯合開發建物若有辦理共構備查者除
外。
（三）因聯開大樓之興建須配合捷運共構完工始能進場施作，故聯開作
業時程須配合執行機關（捷運工程局）辦理共構工程發包施工作
業實際進度為準。
（四）聯合開發基地內共構建物設有捷運系統使用之冷卻水塔，其設置
原則及經費分攤方式，須依臺北都會區大眾捷運系統聯合開發設
計手冊第四十六條之規定辦理。
[附表請參閱臺北市政府公報94年春字20期19頁]
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