法規名稱: 基隆市實施地價調查估計作業規定
時間: 中華民國93年3月30日

所有條文

壹、法令依據:
    依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。

貳、適用範圍:
    基隆市政府(以下簡稱本府)及所轄地政事務所依平均地權條例規定
    辦理地價調查估計作業應依本規定辦理。

參、作業程序:
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料
  (一)地籍藍晒底圖與正圖修正:
        1.土地分割、合併、新登記、浮覆坍沒、界址調整及地目變更等
          異動後,地政事務所應即時訂正地籍正副圖及地籍藍晒底圖,
          並修正地籍數值資料檔。
        2.地籍正副圖、地籍藍晒底圖、地籍數值資料與土地登記資料四
          者應保持正確一致,如有不符,應即查明訂正。
        3.按作業必需之地價分布圖、地價區段圖、地價區段略圖等不同
          用途,分別繪製或電腦產製不同比例尺之地籍圖供用。
  (二)基本圖籍及資料之蒐集、製作:
        除地籍圖或地籍圖檔外,另含不動產相關資料、都市計畫地籍套
        繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建
        範圍圖、地價區段圖、地價區段略圖及其他有關圖籍及資料等。
二、調查地價實例:
    地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
  (一)地價資料之蒐集:
        1.各地政事務所應指派熟悉土地估價人員依照下列方法調查土地
          買賣、交換、標售、拍賣、讓售、典押、租賃、公證等資料。
         (1)依土地現值申報書第一聯,向當事人、四鄰、不動產估價師
            、不動產經紀人員、地政士及有關機構(關)等調查土地買
            賣、交換、設定典權等價格資料。
         (2)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
         (3)向當地司法機關調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與不
            動產之拍賣價格資料。
         (4)向金融機關調查有關不動產抵押之估價資料。
         (5)向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士
            調查房地租賃實際租額、押租或保證金等資料。
         (6)向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料
            。
        2.調查所得之買賣實例如查明屬下列特殊交易情形致價格明顯偏
          高或偏低者,應先作適當的修正,記載於買賣實例調查估價表
          ,必要時得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估
          計該買賣實例之正常買賣總價格:
         (1)急買急賣。
         (2)期待因素影響之交易。
         (3)受債權債務關係影響之交易。
         (4)親友關係人間之交易。
         (5)畸零地或有合併使用之交易。
         (6)地上物處理有糾紛之交易。
         (7)法院拍賣。
         (8)受迷信影響之交易。
         (9)包含公共設施用地之交易。
        (10)人為哄抬之交易。
        (11)其他特殊交易。
        3.買賣實例除依前規定辦理外,並應就下列事項詳予查證確認,
          就買賣實例價格進行調整,記載於買賣實例調查估價表:
         (1)交易價格及各項稅費之負擔方式。
         (2)有無特殊付款方式。
         (3)實例狀況。
        4.本府地政局及地政事務所地價課長或主辦人員,應經常注意新
          聞媒體刊載之房地出售、出租、頂讓、及預售房屋之分類廣告
          ,並視需要派員前往調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價
          動態。
        5.以收益實例估計土地正常單價之方法,依不動產估價技術規則
          規定辦理。
  (二)買賣(收益)實例調查估價表之編造、審核、整理:
        1.編造:
         (1)調查所得地價資料,應隨時填載於買賣(收益)實例調查估
            價表,並註明調查日期及加蓋職章。
         (2)買賣實例調查估價表格式及填寫說明詳附件一之一至之二,
            收益實例調查估價表格式及填寫說明詳附件二之一至之二。
        2.審核:
         (1)買賣(收益)實例調查估價表應每個月彙整一次,送由課長
            、主任審核,並加蓋職章註明審核日期。
         (2)審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表
            內應行填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予
            審核;如對其資料有懷疑時,應即另行派員複查,經複查後
            認為原調查正確,則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章
            並註明複查日期,反之,應重製調查估價表連同原調查估價
            表一併送核。
        3.整理:
          審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應以區為單位,按
          調查先後順序,將買賣實例、收益實例分開,分別自 1起逐年
          編流水號,暫時裝訂成冊,以供估計區段地價之用。
三、調查影響區段地價之因素:
  (一)應調查之因素:
        指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、
        特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢
        及其他影響因素之資料等項。
  (二)調查方法:
        1.應調查之因素,由地價調查人員實地調查或勘查,其中土地使
          用管制資料,都市土地向本府工務單位等查詢;非都市土地則
          查閱土地使用編定圖,必要時並查閱土地登記資料;另外土地
          改良資料,應向本府工務單位等查詢。
        2.調查所得之影響區段地價因素,應填載於地價區段勘查表。
四、製作買賣或收益實例地價分布圖:
  (一)以區為單位,利用前一年之地價區段略圖繪製地價分布圖,圖上
        並應標明地段別、主要道路、明顯之建築物及重要公共設施位置
        、名稱。
  (二)買賣(收益)實例地價之註記方法如下:
        1.買賣(收益)實例之土地正常單價應參照行政院主計處所發布
          之「各年月為基期之台灣地區消費者物價總指數」調整至估價
          基準日之地價-指辦理公告土地現值前一年之九月一日,例如
          辦理九十三年公告土地現值作業時,則應調整至九十二年九月
          一日之地價。
        2.由作業單位視分布圖及地價區段範圍大小,依下列二種方式,
          擇一辦理:
         (1)於分布圖上相關或適當位置加蓋方形戳記,並將實例之編號
            及單價填載於戳記內。
         (2)將實例之編號及單價,註記於三角形小紙片,再將紙片尖端
            粘貼於分布圖上相關位置。
五、劃分地價區段作業:
  (一)劃分地價區段:
        1.區段劃分之方法
         (1)由承辦員攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘
            查,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然
            條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建
            築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於
            地籍圖上,將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地
            劃為同一地價區段。
         (2)非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯
            著差異時,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都
            市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規
            定應整體開發而未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍
            內,得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築
            用地,視為一個地價區段另編區段號。
         (3)公共設施保留地應單獨劃分地價區段,但其毗鄰之非公共設
            施保留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非
            公共設施保留地劃為同一地價區段。
         (4)帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地
            地價區段之不同,分段劃分地價區段。
         (5)地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依
            下列規定處理之:
            A.繁榮街道路線價區段:
              指已開闢道路及其二側或一側帶狀土地,其地價與一般地
              價區段之地價有顯著差異者,得就具有顯著商業活動之繁
              榮地區,依當地發展及地價高低情形,劃設之地價區段,
              其劃分原則如下:
              a.地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
              b.繁榮街道路線價區段,原則上以每交叉道路口中心線為
                起訖,但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之
                區段。
              c.繁榮街道路線價區段,由各區主辦人員、課長及主任視
                實際情況擬定,經地政局複勘後決定。
              d.繁榮街道路線價區段,如其中一部分繁榮程度有明顯變
                動者,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
            B.一般路線價區段:
              指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道路之土地,其地
              價顯著較高者,於適當範圍劃設之地價區段,其適當範圍
              應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗地深度予以
              斟酌劃設,原則上以臨道路第一筆土地為準,但該筆土地
              深度過深或過淺時,可將該筆土地劃屬兩個地價區段或再
              增加後面一筆。
            C.一般區段:
              除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一般地區
              ,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
         (6)地價區段界線,應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編
            定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮
            街道路線價區段,應以裡地線為區段界線。路線價區段之界
            線,應以距離臨街線適當深度範圍為準。
        2.區段劃分應注意事項:
         (1)都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,為影響地
            價之主要因素,在劃分區段前,應先確定是項資料有無變動
            ,以合理劃定區段界線。
         (2)區段劃分時,承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
         (3)劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界
            址為輔;面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時,宜劃為
            不同地價區段,不宜完全遷就土地界址。
         (4)同一地價區段範圍內如有特殊之土地,應以紅色筆加以圈劃
            ,作為檢討時應否併為同一區段之參考,如情況相差不多,
            儘量避免單獨將一、二筆土地另行劃分一區段,但其地勢與
            毗鄰土地顯不相當,且地價有顯著差異者,應另行劃分區段
            。
         (5)流失地暫已失去使用價值,其地價與一般土地必然相差甚鉅
            ,宜勘查後另劃地價區段。
         (6)繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
         (7)都市計畫公共設施保留地,應依照平均地權條例施行細則第
            六十三條及地價調查估計規則第十八條等規定劃分地價區段
            。
        3.複查地價區段:
          課長以上人員於審核時,對於地價區段範圍調整之地區,應前
          往實地複查。
  (二)填具區段勘查表:
        實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查表,其用表格式及填
        寫說明詳附件三之一至之二。
六、繪製地價區段圖:
    地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,地政事務所應依下列
    規定繪製地價區段圖二份,地價區段略圖二份(供評議時說明及留存
    用):
  (一)用圖:
        1.地價區段圖:以五百分之一或六百分之一、一千二百分之一、
          三千分之一地籍圖繪製為原則,如可以確定各宗土地所屬區段
          ,亦得選定適當比例尺之地籍圖予以繪製。
        2.地價區段略圖:其用圖比例尺由地政事務所自行勘酌實情繪製
          ,每區以繪製一圖為原則。
  (二)繪製方法:
        1.地價區段界線:以紅色實線表示,繁榮街道路線價區段中,如
          同一街道劃為兩個或兩個以上區段者,應在區段與區段間劃明
          界線,並以箭頭「←‧→」表示各區段之起訖。
        2.區段號:以區為單位,自左上角往右下角由上而下編列,又區
          段號碼,應加註(蓋)於各區段之中央適當位置;繁榮街道路
          線價區段以紅色雙圈「◎」表示,一般路線價區段以藍色單圈
          表示及一般區段以紅色單圈「0」表示。
        3.區段地價:每一區段之上期地價,一律用藍色戳記加註(蓋)
          於區段號公告現值(公告地價)等字之下方,當期所擬訂之地
          價,以紅色戳記加註(蓋)於上期公告現值(公告地價)之下
          方,經評議修正之地價,以黑色戳記加註(蓋)於擬訂公告現
          值(公告地價)之下方,其數字以阿拉伯數字表示,大小應力
          求與區段號碼之大小相稱,其格式詳附件四。
        4.標示位置與名稱:於區段圖上標註主要街道、重要公共設施與
          名稱。
        5.區段圖之校對及用印:區段圖繪製完竣,應於校對無誤後,於
          該圖背面由地政事務所承辦人員、課長及主任蓋職章並註明公
          告年期後,送由本府地政局主辦人員、地價課長及局長等核章
          。
  (三)區段圖摺法:以長三十公分,寬二十公分為準,並於摺妥後之正
        面加蓋有邊之戳記,其格式詳附件五。
七、估計區段地價並填具區段地價估價報告表:
  (一)估計有買賣實例或收益實例區段之區段地價:
        有買賣(收益)實例之區段,以地價分布圖上已調整至估價基準
        日之土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價,並按區
        段填具區段地價估價報告表。
  (二)求取中位數方法:
        指買賣(收益)實例土地正常單價調整至估價基準日之單價,由
        高而低依序排列,其項數為奇數時,取其中項價格為中位數,其
        項數為偶數時,取中間兩項價格之平均數為中位數,實例為一個
        時,以該實例之土地正常單價為中位數。
  (三)估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價:
        1.各地政事務所應依據內政部九十二年四月十八日台內地字第0
          九二00六0八三三號令頒之「影響地價區域因素評價基準」
          製作轄內各區影響地價區域因素評價基準明細表。
        2.無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取兩個
          以上使用分區或編定用地相同,且已依前項估計出區段地價之
          區段,作為基準地價區段,按所屬區影響地價區域因素評價基
          準明細表,修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用
          分區或編定用地相同之基準地價區段者,得以鄰近使用性質類
          似或其他地價區段之區段地價修正之,並按區段填具區段地價
          估價報告表。
  (四)估計都市計畫公共設施保留地地價,應切實依據平均地權條例施
        行細則第六十三條規定辦理。
  (五)區段地價應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依下列規定計
        算之:
        1.區段地價每平方公尺單價在新台幣一百元以下者,計算至個位
          數,未達個位數四捨五入。
        2.區段地價每平方公尺單價逾新台幣一百元至一千元者,計算至
          十位數,未達十位數四捨五入。
        3.區段地價每平方公尺單價逾新台幣一千元至十萬元者,計算至
          百位數,未達百位數四捨五入。
        4.區段地價每平方公尺單價逾新台幣十萬元者,計算至千位數,
          未達千位數四捨五入。
        5.公共設施保留地地價區段,其區段地價之尾數,計算至個位數
          ,未達個位數四捨五入。
  (六)估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其作業及協
        調方式如下:
        1.同一區內各區段間或各地段間之平衡,由轄區承辦員自行處理
          。
        2.同一地政事務所轄區內各區間之平衡,應由該所主任負責處理
          。
        3.不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由地政局長負責協
          調處理。
        4.毗鄰縣市間之平衡於必要時,由本府報請內政部地政司派員協
          調處理。
  (七)區段地價估價報告表格式詳附件六之一至之五。
八、編造公告土地地價(現值)區段地價評議表:
  (一)劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果
        編造公告土地地價(現值)區段地價評議表,並詳加校對後,以
        區為單位裝訂成冊,經主管課長、主任審核後,並由本府地政局
        主辦人員、地價課長及局長等核章。
  (二)公告土地地價(現值)區段地價評議表格式、封面詳附件七之一
        至之四。
九、評議及報內政郭紜查:
  (一)地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五
        條或第四十六條規定送由地政局提交本市地價及標準地價評議委
        員會評議,評議時應準備之資料如下:
        1.地價區段圖。
        2.公告土地地價(現值)區段地價評議表。
        3.地價區段略圖。
        4.基隆市00年公告土地現值(地價)調整情形與00年公告土
          地現值(地價)比較分析表(格式及計算公式詳附件八之一至
          之二)。
        5.每一地價區段應檢齊下列相關資料:
         (1)地價區段勘查表。
         (2)區段地價估價報告表。(都市計畫公共設施保留地單獨劃分
            地價區段者除外)
         (3)買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表(無買賣或收益
            實例者免附)。
        以上每一地價區段之資料,應按上開順序裝訂。
  (二)報內政郭紜查
        1.本府地政局於地價評議結束後,應作成紀錄並於公告土地地價
          (現值)區段地價評議表及地價區段圖封面應加蓋印信並敘明
          「地價及標準地價評議委員會第0次會議評定」字樣。
        2.地價評議結束後七日內,應將下列資料函送內政郭紜查:
         (1)會議紀錄。
         (2)公告土地地價(現值)區段地價評議表。
         (3)基隆市00年公告土地現值(地價)調整情形與00年公告
            土地現值(地價)比較分析表。
  (三)評議結果經備查後,本府應將核定之地價區段略圖、地價區段圖
        及公告土地地價(現值)區段地價評議表各一份函送所轄地政事
        務所,另一份存檔。
十、計算宗地單位地價:
    地政事務所應依備查結果按內政部函頒之「土地登記複丈地價地用電
    腦作業系統規範及操作手冊」之規定,將區段地價輸入電腦,並列印
    區段地價資料。經承辦員校對、課長複核,主任核章後,據以計算宗
    地單位地價,並列印宗地單位地價計算清冊或以光碟儲存。宗地單位
    地價以每平方公尺新台幣元表示,其計算方法如下:
  (一)繁榮街道路線價區段之土地,應依本府訂頒「基隆市繁榮街道路
        線價宗地單位地價計算原則」之規定計算。
  (二)其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
  (三)跨越兩以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區
        段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
十一、編造公告土地現值表(公告地價表):
    (一)地政事務所計算宗地單位地價後,應依內政部函頒之「土地登
          記複丈地價地用電腦作業系統規範及操作手冊」規定之格式列
          印公告土地現值表,經承辦員詳細校對無誤後,依所需份數印
          製,並按區別裝訂成冊,送由本府加蓋印信,作為公告閱覽及
          分送有關機關之用。公告土地現值表格式及封面詳附件九之一
          至九之三。
    (二)辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表、用表格式及編
          造說明參照內政部函頒之「土地登記複丈地價地用電腦作業系
          統規範及操作手冊」規定辦理。

肆、依本作業規定編造之各種圖、表,應依「基隆市政府所屬各地政事務
    所地籍資料庫管理要點」妥慎保管,如由承辦人員保管者,於離職時
    應列入移交。

伍、作業規定如有未盡事宜,悉依相關法令規定辦理。