壹、法令依據：
依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定之。
|
貳、適用範圍：
基隆市政府（以下簡稱本府）及所轄地政事務所依平均地權條例規定
辦理地價調查估計作業應依本規定辦理。
|
參、作業程序：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料
（一）地籍藍晒底圖與正圖修正：
1.土地分割、合併、新登記、浮覆坍沒、界址調整及地目變更等
異動後，地政事務所應即時訂正地籍正副圖及地籍藍晒底圖，
並修正地籍數值資料檔。
2.地籍正副圖、地籍藍晒底圖、地籍數值資料與土地登記資料四
者應保持正確一致，如有不符，應即查明訂正。
3.按作業必需之地價分布圖、地價區段圖、地價區段略圖等不同
用途，分別繪製或電腦產製不同比例尺之地籍圖供用。
（二）基本圖籍及資料之蒐集、製作：
除地籍圖或地籍圖檔外，另含不動產相關資料、都市計畫地籍套
繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說、禁限建
範圍圖、地價區段圖、地價區段略圖及其他有關圖籍及資料等。
二、調查地價實例：
地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。
（一）地價資料之蒐集：
1.各地政事務所應指派熟悉土地估價人員依照下列方法調查土地
買賣、交換、標售、拍賣、讓售、典押、租賃、公證等資料。
(1)依土地現值申報書第一聯，向當事人、四鄰、不動產估價師
、不動產經紀人員、地政士及有關機構（關）等調查土地買
賣、交換、設定典權等價格資料。
(2)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
(3)向當地司法機關調查房地買賣、租賃之公證登記價格，與不
動產之拍賣價格資料。
(4)向金融機關調查有關不動產抵押之估價資料。
(5)向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士
調查房地租賃實際租額、押租或保證金等資料。
(6)向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料
。
2.調查所得之買賣實例如查明屬下列特殊交易情形致價格明顯偏
高或偏低者，應先作適當的修正，記載於買賣實例調查估價表
，必要時得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估
計該買賣實例之正常買賣總價格：
(1)急買急賣。
(2)期待因素影響之交易。
(3)受債權債務關係影響之交易。
(4)親友關係人間之交易。
(5)畸零地或有合併使用之交易。
(6)地上物處理有糾紛之交易。
(7)法院拍賣。
(8)受迷信影響之交易。
(9)包含公共設施用地之交易。
(10)人為哄抬之交易。
(11)其他特殊交易。
3.買賣實例除依前規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認，
就買賣實例價格進行調整，記載於買賣實例調查估價表：
(1)交易價格及各項稅費之負擔方式。
(2)有無特殊付款方式。
(3)實例狀況。
4.本府地政局及地政事務所地價課長或主辦人員，應經常注意新
聞媒體刊載之房地出售、出租、頂讓、及預售房屋之分類廣告
，並視需要派員前往調查其實際價格，與鄰近土地之一般地價
動態。
5.以收益實例估計土地正常單價之方法，依不動產估價技術規則
規定辦理。
（二）買賣（收益）實例調查估價表之編造、審核、整理：
1.編造：
(1)調查所得地價資料，應隨時填載於買賣（收益）實例調查估
價表，並註明調查日期及加蓋職章。
(2)買賣實例調查估價表格式及填寫說明詳附件一之一至之二，
收益實例調查估價表格式及填寫說明詳附件二之一至之二。
2.審核：
(1)買賣（收益）實例調查估價表應每個月彙整一次，送由課長
、主任審核，並加蓋職章註明審核日期。
(2)審核人員在審核時，除應注意買賣（收益）實例調查估價表
內應行填載之各欄有無遺漏外，並應就其資料之正確性詳予
審核；如對其資料有懷疑時，應即另行派員複查，經複查後
認為原調查正確，則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章
並註明複查日期，反之，應重製調查估價表連同原調查估價
表一併送核。
3.整理：
審核確定之買賣（收益）實例調查估價表，應以區為單位，按
調查先後順序，將買賣實例、收益實例分開，分別自 1起逐年
編流水號，暫時裝訂成冊，以供估計區段地價之用。
三、調查影響區段地價之因素：
（一）應調查之因素：
指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、
特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢
及其他影響因素之資料等項。
（二）調查方法：
1.應調查之因素，由地價調查人員實地調查或勘查，其中土地使
用管制資料，都市土地向本府工務單位等查詢；非都市土地則
查閱土地使用編定圖，必要時並查閱土地登記資料；另外土地
改良資料，應向本府工務單位等查詢。
2.調查所得之影響區段地價因素，應填載於地價區段勘查表。
四、製作買賣或收益實例地價分布圖：
（一）以區為單位，利用前一年之地價區段略圖繪製地價分布圖，圖上
並應標明地段別、主要道路、明顯之建築物及重要公共設施位置
、名稱。
（二）買賣（收益）實例地價之註記方法如下：
1.買賣（收益）實例之土地正常單價應參照行政院主計處所發布
之「各年月為基期之台灣地區消費者物價總指數」調整至估價
基準日之地價－指辦理公告土地現值前一年之九月一日，例如
辦理九十三年公告土地現值作業時，則應調整至九十二年九月
一日之地價。
2.由作業單位視分布圖及地價區段範圍大小，依下列二種方式，
擇一辦理：
(1)於分布圖上相關或適當位置加蓋方形戳記，並將實例之編號
及單價填載於戳記內。
(2)將實例之編號及單價，註記於三角形小紙片，再將紙片尖端
粘貼於分布圖上相關位置。
五、劃分地價區段作業：
（一）劃分地價區段：
1.區段劃分之方法
(1)由承辦員攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘
查，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然
條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建
築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於
地籍圖上，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地
劃為同一地價區段。
(2)非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯
著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都
市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規
定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍
內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築
用地，視為一個地價區段另編區段號。
(3)公共設施保留地應單獨劃分地價區段，但其毗鄰之非公共設
施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非
公共設施保留地劃為同一地價區段。
(4)帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留地
地價區段之不同，分段劃分地價區段。
(5)地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形，分別依
下列規定處理之：
A.繁榮街道路線價區段：
指已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，其地價與一般地
價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁
榮地區，依當地發展及地價高低情形，劃設之地價區段，
其劃分原則如下：
a.地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
b.繁榮街道路線價區段，原則上以每交叉道路口中心線為
起訖，但繁榮程度有顯著不同時，可劃分為兩個以上之
區段。
c.繁榮街道路線價區段，由各區主辦人員、課長及主任視
實際情況擬定，經地政局複勘後決定。
d.繁榮街道路線價區段，如其中一部分繁榮程度有明顯變
動者，應衡酌實際情況，調整原劃分之區段。
B.一般路線價區段：
指繁榮街道以外已開闢之道路，鄰接該道路之土地，其地
價顯著較高者，於適當範圍劃設之地價區段，其適當範圍
應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗地深度予以
斟酌劃設，原則上以臨道路第一筆土地為準，但該筆土地
深度過深或過淺時，可將該筆土地劃屬兩個地價區段或再
增加後面一筆。
C.一般區段：
除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一般地區
，依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
(6)地價區段界線，應以道路、溝渠等自然界線或使用分區、編
定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。繁榮
街道路線價區段，應以裡地線為區段界線。路線價區段之界
線，應以距離臨街線適當深度範圍為準。
2.區段劃分應注意事項：
(1)都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別，為影響地
價之主要因素，在劃分區段前，應先確定是項資料有無變動
，以合理劃定區段界線。
(2)區段劃分時，承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
(3)劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主，土地界
址為輔；面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時，宜劃為
不同地價區段，不宜完全遷就土地界址。
(4)同一地價區段範圍內如有特殊之土地，應以紅色筆加以圈劃
，作為檢討時應否併為同一區段之參考，如情況相差不多，
儘量避免單獨將一、二筆土地另行劃分一區段，但其地勢與
毗鄰土地顯不相當，且地價有顯著差異者，應另行劃分區段
。
(5)流失地暫已失去使用價值，其地價與一般土地必然相差甚鉅
，宜勘查後另劃地價區段。
(6)繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
(7)都市計畫公共設施保留地，應依照平均地權條例施行細則第
六十三條及地價調查估計規則第十八條等規定劃分地價區段
。
3.複查地價區段：
課長以上人員於審核時，對於地價區段範圍調整之地區，應前
往實地複查。
（二）填具區段勘查表：
實地勘查地價區段後，應填具地價區段勘查表，其用表格式及填
寫說明詳附件三之一至之二。
六、繪製地價區段圖：
地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後，地政事務所應依下列
規定繪製地價區段圖二份，地價區段略圖二份（供評議時說明及留存
用）：
（一）用圖：
1.地價區段圖：以五百分之一或六百分之一、一千二百分之一、
三千分之一地籍圖繪製為原則，如可以確定各宗土地所屬區段
，亦得選定適當比例尺之地籍圖予以繪製。
2.地價區段略圖：其用圖比例尺由地政事務所自行勘酌實情繪製
，每區以繪製一圖為原則。
（二）繪製方法：
1.地價區段界線：以紅色實線表示，繁榮街道路線價區段中，如
同一街道劃為兩個或兩個以上區段者，應在區段與區段間劃明
界線，並以箭頭「←‧→」表示各區段之起訖。
2.區段號：以區為單位，自左上角往右下角由上而下編列，又區
段號碼，應加註（蓋）於各區段之中央適當位置；繁榮街道路
線價區段以紅色雙圈「◎」表示，一般路線價區段以藍色單圈
表示及一般區段以紅色單圈「０」表示。
3.區段地價：每一區段之上期地價，一律用藍色戳記加註（蓋）
於區段號公告現值（公告地價）等字之下方，當期所擬訂之地
價，以紅色戳記加註（蓋）於上期公告現值（公告地價）之下
方，經評議修正之地價，以黑色戳記加註（蓋）於擬訂公告現
值（公告地價）之下方，其數字以阿拉伯數字表示，大小應力
求與區段號碼之大小相稱，其格式詳附件四。
4.標示位置與名稱：於區段圖上標註主要街道、重要公共設施與
名稱。
5.區段圖之校對及用印：區段圖繪製完竣，應於校對無誤後，於
該圖背面由地政事務所承辦人員、課長及主任蓋職章並註明公
告年期後，送由本府地政局主辦人員、地價課長及局長等核章
。
（三）區段圖摺法：以長三十公分，寬二十公分為準，並於摺妥後之正
面加蓋有邊之戳記，其格式詳附件五。
七、估計區段地價並填具區段地價估價報告表：
（一）估計有買賣實例或收益實例區段之區段地價：
有買賣（收益）實例之區段，以地價分布圖上已調整至估價基準
日之土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價，並按區
段填具區段地價估價報告表。
（二）求取中位數方法：
指買賣（收益）實例土地正常單價調整至估價基準日之單價，由
高而低依序排列，其項數為奇數時，取其中項價格為中位數，其
項數為偶數時，取中間兩項價格之平均數為中位數，實例為一個
時，以該實例之土地正常單價為中位數。
（三）估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價：
1.各地政事務所應依據內政部九十二年四月十八日台內地字第０
九二００六０八三三號令頒之「影響地價區域因素評價基準」
製作轄內各區影響地價區域因素評價基準明細表。
2.無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取兩個
以上使用分區或編定用地相同，且已依前項估計出區段地價之
區段，作為基準地價區段，按所屬區影響地價區域因素評價基
準明細表，修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用
分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類
似或其他地價區段之區段地價修正之，並按區段填具區段地價
估價報告表。
（四）估計都市計畫公共設施保留地地價，應切實依據平均地權條例施
行細則第六十三條規定辦理。
（五）區段地價應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計
算之：
1.區段地價每平方公尺單價在新台幣一百元以下者，計算至個位
數，未達個位數四捨五入。
2.區段地價每平方公尺單價逾新台幣一百元至一千元者，計算至
十位數，未達十位數四捨五入。
3.區段地價每平方公尺單價逾新台幣一千元至十萬元者，計算至
百位數，未達百位數四捨五入。
4.區段地價每平方公尺單價逾新台幣十萬元者，計算至千位數，
未達千位數四捨五入。
5.公共設施保留地地價區段，其區段地價之尾數，計算至個位數
，未達個位數四捨五入。
（六）估計各區段之區段地價時，應注意毗鄰地區之平衡，其作業及協
調方式如下：
1.同一區內各區段間或各地段間之平衡，由轄區承辦員自行處理
。
2.同一地政事務所轄區內各區間之平衡，應由該所主任負責處理
。
3.不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡，由地政局長負責協
調處理。
4.毗鄰縣市間之平衡於必要時，由本府報請內政部地政司派員協
調處理。
（七）區段地價估價報告表格式詳附件六之一至之五。
八、編造公告土地地價（現值）區段地價評議表：
（一）劃分地價區段並估計區段地價完竣後，地政事務所應按估價結果
編造公告土地地價（現值）區段地價評議表，並詳加校對後，以
區為單位裝訂成冊，經主管課長、主任審核後，並由本府地政局
主辦人員、地價課長及局長等核章。
（二）公告土地地價（現值）區段地價評議表格式、封面詳附件七之一
至之四。
九、評議及報內政郭紜查：
（一）地政事務所辦理估計區段地價完竣後，應依平均地權條例第十五
條或第四十六條規定送由地政局提交本市地價及標準地價評議委
員會評議，評議時應準備之資料如下：
1.地價區段圖。
2.公告土地地價（現值）區段地價評議表。
3.地價區段略圖。
4.基隆市００年公告土地現值（地價）調整情形與００年公告土
地現值（地價）比較分析表（格式及計算公式詳附件八之一至
之二）。
5.每一地價區段應檢齊下列相關資料：
(1)地價區段勘查表。
(2)區段地價估價報告表。（都市計畫公共設施保留地單獨劃分
地價區段者除外）
(3)買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表（無買賣或收益
實例者免附）。
以上每一地價區段之資料，應按上開順序裝訂。
（二）報內政郭紜查
1.本府地政局於地價評議結束後，應作成紀錄並於公告土地地價
（現值）區段地價評議表及地價區段圖封面應加蓋印信並敘明
「地價及標準地價評議委員會第０次會議評定」字樣。
2.地價評議結束後七日內，應將下列資料函送內政郭紜查：
(1)會議紀錄。
(2)公告土地地價（現值）區段地價評議表。
(3)基隆市００年公告土地現值（地價）調整情形與００年公告
土地現值（地價）比較分析表。
（三）評議結果經備查後，本府應將核定之地價區段略圖、地價區段圖
及公告土地地價（現值）區段地價評議表各一份函送所轄地政事
務所，另一份存檔。
十、計算宗地單位地價：
地政事務所應依備查結果按內政部函頒之「土地登記複丈地價地用電
腦作業系統規範及操作手冊」之規定，將區段地價輸入電腦，並列印
區段地價資料。經承辦員校對、課長複核，主任核章後，據以計算宗
地單位地價，並列印宗地單位地價計算清冊或以光碟儲存。宗地單位
地價以每平方公尺新台幣元表示，其計算方法如下：
（一）繁榮街道路線價區段之土地，應依本府訂頒「基隆市繁榮街道路
線價宗地單位地價計算原則」之規定計算。
（二）其他地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。
（三）跨越兩以上地價區段之土地，分別按各該區段之面積乘以各該區
段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價。
十一、編造公告土地現值表（公告地價表）：
（一）地政事務所計算宗地單位地價後，應依內政部函頒之「土地登
記複丈地價地用電腦作業系統規範及操作手冊」規定之格式列
印公告土地現值表，經承辦員詳細校對無誤後，依所需份數印
製，並按區別裝訂成冊，送由本府加蓋印信，作為公告閱覽及
分送有關機關之用。公告土地現值表格式及封面詳附件九之一
至九之三。
（二）辦理重新規定地價時，應另行編造公告地價表、用表格式及編
造說明參照內政部函頒之「土地登記複丈地價地用電腦作業系
統規範及操作手冊」規定辦理。
|
肆、依本作業規定編造之各種圖、表，應依「基隆市政府所屬各地政事務
所地籍資料庫管理要點」妥慎保管，如由承辦人員保管者，於離職時
應列入移交。
|
伍、作業規定如有未盡事宜，悉依相關法令規定辦理。
|