壹、發布實施
本案「修訂台北市主要計畫商業區（通盤檢討）計畫案」，乃依循以
下五項原則辦理，即：
一、配合都市整體發展與重大建設原則
二、避免環境品質惡化原則
三、彈性規劃原則
四、公平回饋原則
五、落實民眾參與原則
第一階段業經兩級都委會審議通過，並由台北市政府84.09.27府都二
字第八四０六四三七七號公告發佈實施，並自84.09.28零時起生效，
共計變更一四九處，三０三公頃。變更後計畫示意圖詳內頁。
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貳、許可條件
＊於計畫案內變更為商業區基地之新建、增建、改建及建築物變更使
用應依本計畫辦理：
＊原使用分區依法許可使用之組別項目，如係原使用分區即已允許之
使用組別（含符合附條件允許者），得免予回饋。
一、基本條件：
（一）有關變更商業區之規模限制、社區參與、回饋方式及審核程序等
基本條件依開發方式之不同列表說明如表一。
（二）前述基地與鐵路、捷運車站及其出入口相鄰者，於進行審核程序
前，應先與主管單位就車站連通與整體開發事宜進行協調。
二、回饋條件
（一）建築基地於申請新建、增建、改建及變更為本案許可之商業使用
時，應依申請樓地板面積佔允建容積之比例計算預留部分比例之
土地（或鄰近等值之土地）供當地所最需之各項公共設備與服務
使用，並由申請人提出，依程序經審議後決定。
（二）變更商業使用之回饋土地比例原則如下表（表二）：
表二：
┌──────┬──┬──┬──┬──┬───────────┐
│變更商業區使│ │ │ │ │ │
│用類型 │商一│商二│商三│商四│備 註│
│原使用分區 │ │ │ │ │ │
├──────┼──┼──┼──┼──┼───────────┤
│ │ │ │ │ │1 變更商業使用類型依前│
│ 住宅區 │15％│20％│20％│25％│ 述檢討原則及計畫書圖│
│ │ │ │ │ │ 各編號商業區辦理。 │
│ │ │ │ │ │2 涉及商業區細分調整者│
├──────┼──┼──┼──┼──┤，其回饋比例以指定商業│
│ │ │ │ │ │區使用類型回饋比例差額│
│ 工業區 │25％│30％│30％│35％│計算之。如商一調整為商│
│ │ │ │ │ │三者，其回饋比率為 5％│
│ │ │ │ │ │ (20％－15％) │
└──────┴──┴──┴──┴──┴───────────┘
（三）前項回饋之土地得視實際情況改以等值之樓地板面積（或鄰近等
值之樓地板面積）、停車空間或依「台北市建築物附設停車空間
繳納代金及管理使用辦法」以繳交代金代替。
（四）前項回饋樓地板面積數量得以回饋土地面積乘基地平均容積再乘
０．七之方式為計算原則，如提供作停車空間，則原則得以每二
十平方公尺計算一個停車車位。
（五）上述回饋之土地應於申請執照前無條件提供予臺北市政府，登記
為臺北市所有；回饋之樓地板面積、停車空間於建築完成後申請
使用執照前，應先就回饋部分，切結於辦理建物所有權第一次登
記時無條件登記為臺北市所有，並由臺北市政府決定管理及運用
之方式。
（六）回饋之停車空間須具下列條件，若未達該條件則採回饋代金方式
。（1）回饋停車空間須有獨立出入口；（2）基地規模須超過一
千平方公尺以上； （3）停車格位須達三十七格以上，並且集中
留設；（4）回饋停車空間非防空避難及共同使用部分。
註：本案於內84.05.23內政郭砠市計畫委員會第三八五次委員會議決
議，本案擬變更為商業區部份，其土地使用強度應維持各該原使
用分區之建蔽率、容積率規定，以維環境品質。
（一）原計畫商業區部分，應於本案公告實施後五年內依原計畫商業區
使用類別與強度申請新建、增建、改建或變更使用，否則將於下
次通盤檢討案內考量降低使用類別與強度。
（二）本案發佈實施後，對於非商業區內違規供商業使用之營業人，應
於三年內遷往商業區經營，並由台北市政府主管單位另訂輔導辦
法予以鼓勵，否則將採取嚴格取締並重罰處理。
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參、審議程序
一、台北市政府為辦理本市商業區通盤檢討計畫案商業區變更之土地開發
審議事項，依「修訂台北市主要計畫商業區 (通盤檢討) 計畫案」都
市計畫說明書之規定，特訂定本作業程序。
二、商業區通盤檢討計畫案開發方式作業程序，分為：
（一）備查案件：基地新建改建規模一千平方公尺以上三千平方公尺以
下或與鐵路、捷運車站聯合開發者。
（二）審議案件：前項備查案件涉及容積率之提高者、街廓整體開發之
一街廓以上或基地規模達三千平方公尺以上者，或土地整體規劃
二公頃以上者須經台北市都市設計及土地使用管制審議之幹事會
初審、委員會複審兩階段。另申請人於申請審議前遇有法令疑義
或其他必要事項，得先列舉有關事項，並檢附圖說，申請幹事會
預審。
三、申請人申請商業區變更開發審議，應依規定檢具完整圖說（如附錄一
商業區變更土地開發審議圖件標準）向主辦單位（台北市政府都市發
展局）辦理掛號，如經檢視圖說齊全，收件機關應於掛號收件確認圖
說齊備後，依下列時限辦理：
（一）幹事會初審（預審）應自受理審查掛號收件日起14日內召開會議
審查。
（二）委員會複審應自受理審議掛號收件日起45日內召開會議審議。
（三）凡申請開發審議之申請案件，如同時申請都市設計審議及採用台
北市土地使用分區管制規則「綜合設計放寬規定」者，仍由台北
市政府都市發展局統一收件，並會同工務局召開聯席會議審查。
四、商業區變更之開發審議之申請案，經審查通過後始得申請建築執照，
若涉及都市計畫變更者應再送各級都委會審議核定後再據以辦理。
五、有關開發審議作業程序詳如附錄二「北市商業區變更之開發審議程序
圖」。
台北市商業區通盤檢討案都市計畫說明書中毗鄰住戶之定義、及住戶同意
之認定與公開舉辦說明會之補充規定
一、毗鄰住戶之定義：
（一）建物變更使用
1.須經同幢及毗鄰住戶合計二分之一以上同意者，其毗鄰住戶為
平行於該幢建築物外牆面線15公尺所涵蓋之建築物內（該建築
物面積於涵蓋範圍內不足50％者不計）之「區分所有權人」。
2.須經同幢及毗鄰住戶合計三分之二以上同意者，其毗鄰住戶為
平行於該幢建築物外牆面線半徑50公尺所涵蓋之建築物內（該
建築物面積於涵蓋範圍內不足50％者不計）之「區分所有權人
」。
（二）基地新建改建
1.須經同一宗基地及毗鄰住戶合計二分之一以上同意者，其毗鄰
住戶為平行於申請基地周界15公尺所涵蓋之建築基地內（該建
築基地面積於涵蓋範圍內不足50％者不計）之「區分所有權人
」。
2.須經同一宗基地及毗鄰住戶合計三分之二以上同意者，其毗鄰
住戶為平行於申請基地周界50公尺所涵蓋之建築基地內（該建
築基地面積於涵蓋範圍內不足50％者不計）之「區分所有權人
」。
二、住戶同意之認定：
（一）有關同幢及毗鄰住戶同意之認定得依「公寓大廈管理條例」中之
「區分所有權人」達三分之二（或二分之一）以上及區分所有權
比例合計達三分之二（或二分之一）以上之同意。並得由各該管
理委員會辦理之。
（二）前述住戶之同意由申請人出具同幢及毗鄰住戶之同意書予以認定
。必要時得由申請人向當地區公所請求調解或協助採無記名投票
方式辦理。
（三）前述辦理無記名投票之相關事項（含區分所有權人清查列冊及選
票印製等）、場地安排及所需經費均由申請人自行負責；惟舉辦
投開票等相關作業得洽詢相關單位提供相關資料及建議，另申請
人並應邀請相關公正人士（如調解委員會委員）及所在區公所派
員列席，必要時亦得要求當地派出所派員協助維持會場秩序。
三、公開舉辦說明會之補充規定
（一）說明會舉辦七天前應將說明會名稱、時間、地點登報周知（至少
三報，每報二天），十五天前分發通知予平行於該申請基地周界
五十公尺範圍內所涵蓋建築基地內（該建築基地面積於涵蓋範圍
內不足50％者不計）之各住戶（里、鄰長應具名簽收），並於申
請基地或建築物豎立告示牌或張貼告示，其通知或告示應載明說
明會名稱、時間、地點及開發計畫內容及簡要。
（二）舉辦說明會時應邀請本府都市發展局、所在地區相關區公所、里
、鄰長以及所屬行政區向本府社會局登記有案之社區團體代表等
與會。
（三）說明會中除由申請人報告開發計畫內容外，並應作意見徵詢及討
論等之記錄，其記錄及後續處理情形並應併入申請案資料中。
（四）其他如有未盡事宜得由本府另行補充修訂之。
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肆、計算範例
情況一：建築物申請變更為本案所允許之使用（以住宅區變更商三使
用，且其既有建築面積＝允建容積為例）
回饋方式：
（一）選擇回饋樓地板面積時：變更之總樓地板面積（㎡）×20﹪（回
饋比例）×0.7＝應回饋之樓地板面積（㎡）
（二）選擇回饋停車位時：應回饋之樓地板面積（㎡÷20㎡＝N 個應回
饋之停車位數
（三）選擇回饋代金時：N個應回饋之停車位數×T（依「台北市建築物
附設停車空間繳納代金及管理使用辦法」所計算一個停車位所應
繳納代金之總額）＝應繳納之代金總額
T＝（P ×C ＋E ×LA／ΣFA）×PA× U
T：應繳納代金之總額。
P：造價係數以1.872計。
C：建築物法定工程造價（元／㎡）。
E：建築基地當期公告現值（元／㎡）。
LA：建築基地面積（㎡）。
PA：停車空間面積（㎡），以 25㎡計之。
ΣFA：建築物總樓地板面積（㎡）。
U：使用分區係數，於都市計畫商業區者為 1.2。
（註：有關樓地板面積除以二十平方公尺換算為一部停車位，係
因考量商業區樓地板面積價值較高，轉換成停車位後其經
濟價值較低，因此以淨停車位之樓地板面積計算，並經二
級都委會審議通過而明訂於都市計畫說明書內之規定；至
於換算繳納代金時所乘之停車空間面積二十五平方公尺，
係「台北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法
」規定之計算標準，二者計算依據並不同。）
舉例：本案變更範圍內位於中山區民生東路南側長春段二小段某地號
之土地，基地面積2000平方公尺，當期公告現值289000元／平方公尺
，其土地使用分區為住3-2（ 建蔽率50％，容積率400％），81年2月
開始興建之八層鋼骨構造建築物，建築工程造價為 13000元／平方公
尺，現有1200平方公尺之樓地板面積申請變更為商三允許之使用組別
，其1.應回饋之樓地板面積2.停車位數或3.應繳納代金之總額如下：
1.應回饋之樓地板面積＝1200㎡×20％×0.7＝168㎡。
2.應回饋之停車位數＝168㎡÷20㎡＝8.4-----9個應回饋之停車位數
3.應繳納之代金總額：
Ｔ＝〔1.872×13000＋289000×2000／(2000×400％)〕×25×1.2
＝2897580元----------1個停車位所應繳納代金之總額
應繳納之代金總額＝9×2897580＝26078220元
情況二：基地新建改建
回饋方式：
（一）變更之基地面積×20％（回饋比例）＝應回饋之土地面積（㎡）
（二）選擇回饋樓地板面積時：變更之總樓地板面積（㎡）×20％（回
饋比例）×0.7＝應回饋之樓地板面積（㎡）
（三）選擇回饋停車位時：應回饋之樓地板面積（㎡）÷20㎡＝N 個應
回饋之停車位數
（四）選擇回饋代金時： N個應回饋之停車位數× T（依「台北市建築
物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法」所計算一個停車位所
應繳納代金之總額）＝應繳納之代金總額
舉例：以情況一同回饋比例之土地，基地面積2000平方公尺改以情況
二基地新建改建計算之。
（一）應回饋之土地面積 2000 ×20％＝400 ㎡
（二）應回饋之樓地板面積（2000㎡×400 ％）× 20％×0.7＝1120㎡
（三）應回饋之停車位數 1120 ㎡÷20㎡＝56個
（四）應繳納之代金總額 56×2897580 元＝162264480元
註：回饋樓地板面積及停車空間均應含土地持分，其登記予本市之樓
地板面積及停車空間土地持分比例，應以回饋樓地板面積與總樓
地板面積之比例計算。
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